Grundstück teilen – Ablauf und Kosten für Vermessung + Notar

Feli

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Viele Wege führen zum Eigenheim. Ein recht bequemer Weg ist, ein bestehendes Haus zu kaufen und es nach den eigenen Wünschen umzugestalten. Man hat damit wesentlich weniger Aufwand rund um Planung und Genehmigung. Doch mit einem gekauften Haus kommt auch immer das dazu gehörende Grundstück mit. Hier besteht die Möglichkeit, mit einem Teilverkauf des Flurstücks die Kosten für das Haus zu senken. Doch dafür sind einige Vorschriften zu beachten und Schritte einzuhalten. Lesen Sie in diesem Beitrag alles, was Sie über die Teilung eines Grundstücks wissen müssen.

Gekauft, geerbt, geplant

Die Größe eines Grundstücks ist für den Erwerber selten beeinflussbar. Gleichgültig, ob der Baugrund mit Haus gekauft, geerbt oder für den Neubau ausgelegt war, er ist erst einmal so groß, wie die Gemeinde ihn festgelegt hat. Die Bauämter haben ein Interesse daran, die ausgewiesenen Flurstücke möglichst nahtlos zueinander auszuweisen. Das optimiert die Flächennutzung, maximiert die Grundsteuern und sorgt für eine erhebliche Vereinfachung der Vermessungstätigkeit.

Eigentum ist Eigentum

Doch ein Baugrund ist ein Eigentum, wie jedes andere auch. Der Eigentümer darf grundsätzlich entsprechend frei über seinen Grund verfügen. Ein Teilverkauf des Grundstücks kann die Gesamtkosten des Hauskaufs erheblich senken und den Eigentümer finanziell entlasten. Darum denken viele Eigentümer über eine Teilung des Grundstücks nach. Grundsätzlich ist dies möglich, erfordert aber einiges an rechtlicher Beihilfe.

Vor- und Nachteile

Ein Grundstück zu teilen hat einige Vor- und Nachteile. Sie sollten sorgfältig gegeneinander abgewogen werden. Ist die eine Hälfte erst einmal verkauft, gibt es keinen Weg mehr, Ansprüche an den verkauften Teil zu stellen.

Die Vorteile der Grundstücksteilung sind:

• Erheblicher Kapitalgewinn: Reduktion der Kosten für das eigene Haus
• Einsparen von Grundsteuern
• Weniger Arbeit und Kosten durch Gartenpflege

Die Nachteile der Grundstücksteilung sind:

• Verkleinerung des Grundstücks
• Einschränkung der Möglichkeiten zur persönlichen Entfaltung
• Risiko, unliebsame Nachbarn heran zu ziehen

Die Risiken bei der Grundstücksteilung sind:

• Erhebliche Rechtsfolgen bei Fehlern während der Grundstücksteilung
• Streit mit Nachbarn

Typische Fälle

Die Teilung vom Grundstück kommt nicht sehr häufig vor. Wenn sie beantragt wird, gibt es meistens gute Gründe dafür. Diese können sein:

• Eltern möchten einen Teil ihres Grundstücks für den Hausbau eines Kindes abgeben
• Das gekaufte Grundstück ist zu groß
• Es sollen Grundsteuern gespart werden
• Am gekauften Haus befindet sich ein Grundstück, das nicht benötigt wird
• Eine Hausbaugemeinschaft möchte ein Doppelhaus auf einem einzigen, ausgewiesenem Grundstück errichten
• Aus zwei nebeneinander liegenden Grundstücken sollen durch die Verschiebung der Grenze zwei neue Grundstücke entstehen.

Wenn Eltern vor Jahrzehnten ein Haus gebaut haben, war der Baugrund in der Regel wesentlich billiger als in der Gegenwart. Großzügige Gärten waren zum Zeitpunkt des Hausbaus noch sehr günstig, so dass bei Bedarf erweitert werden kann. Damit es spätestens im Erbfall keine Streitigkeiten gibt, sollte beim weiteren Bebauen des Grundstücks durch die Kinder die Teilung vom Grundstück rechtlich abgesichert werden.

Beim Kauf eines Grundstücks ist man zunächst auf die Parzellierung angewiesen, welche die Gemeinde vorgeschrieben hat. Das Grundstück kann zwar preiswert gewesen sein. Wo aber viel zu viel Platz ist, da fällt auch unnötig viel Arbeit an. Die private Teilung des Flurstücks ist hier ein probater Weg, um mit einer einfachen Vermessung ein weiteres, interessantes Baugrundstück zu schaffen. Letzten Endes spart dies auch Grundsteuern.

Ebenso gilt dies für den Kauf eines gebrauchten Hauses: Man kauft eine Immobilie immer im „Paket“. Das Grundstück gehört immer, sofern es nicht durch eine neue Vermessung geteilt wurde, zum Haus dazu. Hier kann vor allem in ländlichen Gebieten es ebenfalls schnell zu der Situation kommen, dass ein Flurstück zu groß ist. Mit einer Teilung wird so neues Bauland geschaffen, das sich Gewinnbringend verkaufen lässt.

Für den Bau von einem Doppelhaus ist die Teilung des Flurstücks geradezu ideal. Die Baupartner kaufen gemeinsam das Grundstück und teilen es anschließend auf. Hier ist eine absolut exakte Vermessung allerdings die Grundvoraussetzung für einen gelungenen Bau und ein langes, harmonisches Zusammenleben.

Das Verfahren der Grundstücksteilung wird bei einem Doppelhaus besonders gerne angewendet. Auch wenn mit diesem Haustyp eine Menge Geld gespart werden kann, sollten die Hausbauer von Vorneherein alle potentiellen Schwachstellen in der rechtlichen Organisation ausschließen. Sonst kann das Doppelhaus schnell zum Alptraum werden.

Was ist Bauland?

Es ist grundsätzlich falsch anzunehmen, dass der gesamte Grund in einem Baugebiet auch für die Errichtung eines Gebäudes geeignet bzw. frei gegeben ist. Die örtlichen Bauvorschriften sind in der Regel sehr streng und schreiben genau vor, wie groß der Garten zu einem jeweiligen Grundstück zu sein hat. Besonders streng sind die Behörden bei der Festlegung und Einhaltung der Abstände der Häuser zueinander. Wird der vorgeschriebene Abstand nur um wenige Zentimeter unterschritten, droht eine Geldstrafe und im schlimmsten Fall ein erzwungener Rückbau. Die daraus entstehenden Kosten und Nachteile haben schon viele hoffnungsvolle Hausbesitzer um ihre Existenz gebracht. Darum bedarf das Projekt der Grundstücksteilung einer gewissenhaften Vorbereitung.

Sie haben Interesse am Hausbau? Hier erfahren Sie, was Sie wissen sollten:

• Kosten: Baugutachter
• Erschließungskosten
• Erbpachtgrundstück

Rechtslage

Immer die maximale Rechtssicherheit herstellen

Einen Gebrauchtwagen kann man schnell auch mal ohne Vertrag kaufen. Bei Immobilien gibt es aber nur einen Weg: Maximale Rechtssicherheit! Alles andere ist ein viel zu großes Risiko, welches im Streitfall immer nur enorme Kosten nach sich zieht. Bei Fehlverhalten rund um die Teilung eines Grundstücks können sogar Gefängnisstrafen drohen! Darum ist es unbedingt angezeigt, sich rechtlich vollständig abzusichern. Es ist ratsamer, bei der Grundstücksteilung ein paar Hundert Euro mehr auszugeben, als später durch teure Rechtsfolgen eine Insolvenz oder sogar eine Haftstrafe zu riskieren.

Die Verfahren, wie ein Baugrund zu teilen ist, kann von Bundesland zu Bundesland verschieden sein. Doch auch wenn vor Ort die Separierung eines Grundstücks besonders einfach zu sein scheint, sollte immer auf die vollständige Rechtssicherheit geachtet werden. Hierzu gehören:

• Der Beistand eines Anwalts
• Eine notarielle Zertifizierung der Grundstücksteilung
• Eine professionelle Vermessung eines zertifizierten Dienstleisters
• Ein rechtssicheres Setzen der Grenzsteine
• Eine Eintragung im Grundbuch

Grundstück teilen

Das hier vorgestellte Verfahren zur Grundstücksteilung soll Ihnen helfen, teure Rechtsfolgen oder andere Nachteile zu vermeiden. Wir weisen dennoch darauf hin, dass wir keine Garantie über die Vollständigkeit der Angaben machen können.
Sinnvolle Schritte zur Grundstücksteilung sind:

1. Gang zum Bauamt
2. Studium des Bebauungsplans
3. Genehmigungen für die Grundstücksteilung einholen
4. Genehmigungen für Bebauung prüfen und einholen
5. Konsultation eine Vermessungsingenieurs
6. Grundstücksdaten ermitteln
7. Zwischenbescheid einholen
8. Relevante Landes- und Bundesgesetze ermitteln studieren
9. Bei fehlendem Bebauungsplan auf örtliche Gegebenheiten achten
10. Teilungsantrag stellen
11. Neue Grenzsteine setzen lassen.

Der Weg zum Bauamt kann schnell darüber aufklären, was möglich ist und was es kostet. Wichtig sind hier im Vorfeld schon einmal eine Skizze und ein paar Bilder zu machen, damit die Berater dort einen guten Einblick über das Vorhaben bekommen. Allerdings sind die Bearbeiter auch an den Bebauungsplan gebunden und können nicht alles genehmigen.

Nachdem aber geklärt ist, was möglich ist, können die ersten grundsätzlichen Genehmigungen für die Grundstücksteilung eingeholt werden. Auf Grundlage der Genehmigungen geht es dann an die Vermessung. In den meisten Bundesländern kann für die Vermessung ein zertifiziertes Unternehmen beauftragt werden. In Bayern ist die Vermessung aber eine Sache der örtlichen Katasterämter. Diese Ämter schicken eigene, spezifisch ausgebildete Mitarbeiter, welche eine rechtssichere Vermessung durchführen können. Nach der Vermessung werden alle ermittelten Daten gesammelt und an die Genehmigungsbehörde übergeben. Diese stellt in der Regel nach etwa der Hälfte der Bearbeitungszeit einen Zwischenbescheid aus. Nach der Vermessung und der Ermittlung der Kosten sollte spätestens jetzt genau geplant werden, was denn mit den neu entstandenen Grundstücken geschehen soll.

Wie gesagt, es darf keinesfalls einfach drauflos gebaut werden. Selbst wo es keinen konkreten Bebauungsplan gibt, gilt die Vorgabe, dass sich ein Gebäude in die Nachbarschaft integrieren lassen muss. Dies soll verhindern, dass ein zehnstöckiger Wohnkomplex mitten zwischen eine Siedlung gebaut wird, in der das Doppelhaus und das Einfamilienhaus die dominierende Gebäudeform ist. Die örtlichen Bauvorschriften sind indes bei einem Doppelhaus besonders streng: Man möchte in der Regel nicht, dass sich die beiden Haushälften von einem Doppelhaus stark voneinander unterscheiden. Neben den allgemeinen Bauvorschriften müssen deshalb besonders die Auflagen eingehalten werden, die für den Bau von einem Doppelhaus gelten.

Kosten einer Grundstücksteilung

Die Grundstücksteilung wird im Amtsdeutsch „Flurstückzerlegung“ genannt. Die genauen Kosten sind schwer einzuschätzen, denn sie hängen von verschiedenen Faktoren ab. Diese sind:

• Wert vom Grundstück
• Größe des Grundstücks
• Menge der Grenzsteine
• Menge der Parzellen
• Notarkosten
• Gebühren vor Ort

In jedem Fall muss man mit mehreren Tausend Euro Gebühr für die Grundstücksteilung rechnen. Eine Beispielrechnung kann so aussehen:

• Gebühr für die Flurstückbildung: 300 Euro (pro Flurstück)
• Gebühr für den Grenzpunkt: 180 Euro (pro Grenzstein)
• Wertfaktor Bodenwert: z.B. 2,5 (Ortsabhängig)
• Die Gebühr wird mit dem Wertfaktor multipliziert und es wird noch 19% Umsatzsteuer aufgeschlagen.

Damit die Gebühren für Grenzpunkte nicht in Unermessliche steigen, haben viele Bundesländer, beispielsweise Bayern, eine Mengenstaffelung eingeführt. Diese sieht wie folgt aus:

Den Vermessungskosten gemäß Gebührenordnung in Bayern belaufen beim

• ersten Grenzpunkt 222 EUR
• ab dem zweiten bis zum 30. Grenzpunkt je 70 EUR
• ab dem 31. bis zum 100. Grenzpunkt je 60 EUR
• für jeden weiteren Grenzpunkt je 55 EUR

Zusätzlich werden pauschal:

• für das erste und zweite Flurstück 335 EUR
• für das dritte bis zehnte Flurstück jeweils 115 EUR
• für das 11. bis 30. Flurstück jeweils 70 EUR
• für jede weiteren Flurstücke jeweils 35 EUR erhoben.

Auch der Wertfaktor vom Bodenwert ist variabel. Hier geht der Faktor jedoch in die umgekehrte Richtung. Je wertvoller das Grundstück ist, desto teuer wird die Parzellierung. Aus der gleichen Gebührenordnung werden folgende Werte angegeben:

• Bis 5 Euro pro Quadratmeter: 0,8
• von 6 Euro bis 25 Euro pro Quadratmeter: 1,0
• von 26 Euro bis 50 Euro pro Quadratmeter: 1,3
• von 51 Euro bis 200 Euro pro Quadratmeter: 1,7
• von 201 Euro bis 500 Euro pro Quadratmeter: 2,0
• von 501 Euro bis 2500 Euro pro Quadratmeter: 2,5
• Über 2500 Euro pro Quadratmeter: 3,5

Es ist also ein erheblicher Unterschied ob ein Bauer seinen Acker als neu ausgewiesenes Bauland parzellieren lässt oder ob ein Stadtgrundstück zwischen Investoren aufgeteilt wird. Als groben Richtwert kann man aber von minimalen Kosten von 3000 – 5000 Euro ausgehen, die für die Vermessung und Teilung von einem Grundstück anfallen.
Dies sind jedoch nur die Kosten, die für Gebühren und Ausführung anfallen. Die Rechtsberatung durch einen Fachanwalt ist hier noch nicht mit eingerechnet. Eine gründliche Beratung ist jedoch dringend angeraten, um keine Fehler beim Ablauf dieser Prozedur zu machen.

Grenzstein

Es ist schnell passiert, dass ein Grenzstein mit einem LKW, Traktor oder Bagger heraus gerissen oder verschoben wurde. In diesem Fall darf man niemals den Stein selbstständig in die alte Position zurück bringen! Das selbstständige Versetzen eines Grenzsteins – auch an die gleiche Stelle – ist eine Straftat und wird mit mindestens einem Jahr Gefängnis oder einer hohen Geldbuße bestraft! Im Fall des verschobenen Grenzsteins muss sofort das Katasteramt informiert werden. Dies veranlasst dann alle weiteren Schritte, einschließlich der Neuvermessung durch eigene Fachkräfte oder einen beauftragten Dienstleister. Die Kosten dafür hat der Verursacher zu tragen. Falls die Verletzung der Grenze durch einen bestellten Unternehmer entstanden ist, wird seine Versicherung für die entstandenen Kosten aufkommen.

Tipps für Schnellleser

• Kosten für die Grundstücksteilung mit Baupartnern teilen
• Geplante Grundstücksteilung mit den Nachbarn absprechen bzw. sie zumindest informieren
• Möglichst wenige Grenzpunkte setzen
• Immer fachliche Rechtsberatung einholen
• Vermessungsbüros beauftragen, die bekannt und zertifiziert sind
• Auf günstige Angebote achten
• Niemals selbstständig einen Grenzstein versetzen! Versehentlich beschädigte oder verschobene Grenzsteine melden und durch das Amt neu setzen lassen!