Erschließungskosten für ein Grundstück – Höhe der Kosten je m²

Erschließungskosten

Der Bau von einem Haus ist mit hohen Kosten verbunden. Neben den offensichtlichen Posten wie Baumaterial und Grundstückskauf warten auf den Bauherren noch zahlreiche weitere Kosten, die zum Bau eines Hauses dazu gehören. Dazu gehören auch die Erschließungskosten für ein Grundstück. In diesem kleinen Ratgeber sollen Sie alles darüber erfahren, was rund um das Erschließen eines Grundstücks notwendig ist.

Einmalige Kosten

Ein Grundstück wird in der Regel nur ein einziges Mal erschlossen. Spätere Sanierungsarbeiten an Kanälen oder an den Elektroleitungen fallen unter Reparatur und Pflege, von den ursprünglichen Erschließungskosten sind sie ausgeschlossen. Das macht die Erschließung eines Grundstücks auch zu einem sehr einfachen und vergleichsweise preiswerten Mittel, den Wert erheblich zu steigern. Ein voll erschlossenes Grundstück ist wesentlich begehrter und einfacher zu verkaufen, als ein unerschlossenes. Als Hausbauer scheut man weniger die Kosten für die Erschließung des Grundstücks, sondern vielmehr die Zeit und den Aufwand, den die Erschließung mit sich bringt. Wenn man die Möglichkeit hat, ein bereits voll erschlossenes Grundstück zu kaufen, wird dies in der Regel bevorzugt.

Haus kaufen – Kosten umgehen?

Aus diesem Grund kann es ein sinnvoller Weg, anstatt eines leeren Grundstücks eines mit vorhandener Bebauung zu kaufen. Auch wenn es eine Schrottimmobilie ist, kann der Abriss dennoch billiger sein, als die Erschließungskosten für das Grundstück. Es kommt immer auf den Einzelfall an, darum ist Information rund um die Erschließungskosten das oberste Gebot beim Grundstückskauf.

Erschließungskosten

Die Erschließungskosten beziehen sich im Wesentlichen auf die Versorgung des projektierten Hauses mit Strom, Wasser, Internet/Telefon und Entwässerung. Darüber hinaus gehört auch der Straßenanschluss zu den Erschließungskosten. Eine Parzelle sollte zwar stets zumindest mit einem Anschluss an das Straßennetz ausgestattet sein, das ist jedoch nicht immer der Fall. Als Kosten kann man mit folgenden Beträgen rechnen:

Stromversorgung

Blockheizkraftwerke, Hof/Dach-Windkraftwerke oder Photovoltaikanlagen können nur unterstützend ein Haus mit Strom versorgen. Ein fehlender Anschluss an das öffentliche Stromnetz ist nach wie vor unverzichtbar. Hierfür muss mit mindestens 2000-3000 Euro gerechnet werden. Wenn für den Anschluss des Hauses eine besonders lange Leitung gelegt werden muss, kann sich der Betrag erheblich steigern

Stromzähler

Gasanschluss

Auf einen Anschluss an das Gasnetz kann nur dann verzichtet werden, wenn definitiv keine Gasheizung und keine Gasherd im Haus verwendet werden soll. Von allen Erschließungskosten ist der Gasanschluss noch am ehesten optional. Jedoch sollte das gut überlegt sein. Ein Haus ist mit vorhandenem Gasanschluss schnell heiztechnisch wieder umgestellt, falls sich die installierte Anlage doch nicht als so optimal erweisen sollte. Für die Erschließung eines Grundstücks mit Gasanschluss müssen Sie mit ca. 2000 Euro rechnen.

Wasserversorgung

Wenn auf eine Erschließungsart nicht verzichtet werden kann, dann auf die Versorgung mit Frischwasser. Das Leitungswasser ist in Deutschland das am besten kontrollierte Wasser der Welt. Regenwasser oder Wasser aus der eigenen Quelle kann hier bei Weitem nicht mithalten. Die Versorgung mit Frischwasser aus staatlichen Wasserwerken ist daher ein Muss. Jedoch ist dies nicht ganz billig bei der Erstversorgung: Die Erschließungskosten liegen zwischen 2000 und 5000 Euro, abhängig davon wie weit die nächste Anschlussstelle entfernt sind.

Wasseruhr

In urbanen Gegenden gehört der Anschluss an die Entwässerung zum Standard. Lediglich fern vom Kanalnetz liegende Gebäude dürfen unter Auflagen einen Abwassertank führen. Auch das Betreiben einer eigenen Kläranlage, beispielsweise ein Klärteich, ist genehmigungspflichtig und nicht einfach umsetzbar. Jedoch muss auch für die eigene Abwasserentsorgung mit mindestens 3000 Euro Installationskosten gerechnet werden. Für den Anschluss an das Abwasser-Kanal-Netz erheben die Gemeinden sehr unterschiedliche Tarife. In der Regel berechnet sich die Höhe der Anschlussgebühr nach der Größe des Grundstücks. Hier sind Beträge von 2-10 Euro üblich. Allerdings ist bei der Entwässerung die Art der projektierten Bebauung eine weitere Grundlage für die Berechnung der Gebühren. Erhoben wird die „Grundflächenzahl“ (GRZ) und die „Geschossflächenzahl“ (GFZ). Das ist auch nur verständlich, schließlich kann ein Ferienbungalow nicht mit der gleichen Summe belastet werden wie ein Mehrfamilienhaus.

Netz und Telefon

Die Versorgung mit Nachrichten gehört heute zum Wohnen dazu. Was früher einmal nur die Telefonleitung war, ist heute um Kabelanschluss für das Fernsehen und Highspeed-Internet erweitert. Besonders die Versorgung mit schnellem Internet kann in ländlichen Gebieten noch problematisch sein. Als Gesamtkosten für die Erschließung eines Grundstücks mit Telefon, Fernsehen und Internet kann mit ca. 1000 gerechnet werden.

Beispielrechnung

Wie sieht ein typisches Rechenbeispiel für eine Erschließung aus?

Man kann leider nur sehr eingeschränkt eine pauschale Kostenabschätzung über die Erschließungskosten abgeben. Die Erhebung der fälligen Gebühren obliegt der Gemeinde. Wenn keine Sonderfälle eintreten, wie beispielsweise die Erschließung eines weit entfernt liegenden Grundstücks, dann halten sich die Kosten dennoch im Rahmen.

Liegt man folgende Beispielfaktoren zu Grunde, könnte sich folgendes Rechenbeispiel für die Erschließungskosten eines Grundstücks ergeben:

  • Grundfläche: 2000 m²
  • Grundflächenzahl: 0,5
  • Geschossflächenzahl: 1
  • Maximale Bebauungsfläche: 1000 m²
  • Maximale Fläche pro Geschoss: 200 m²
  • Berechnungsgrundlage für Abwassererschließung: 2 x 200 m²
  • Erschließungskosten für den Wasseranschluss: 6 Euro pro m²
  • Ergibt: 2.400 Euro für die Erschließungskosten für Entwässerung.

Zusätzlich kommen hinzu:

  • Stromversorgung: 2000 Euro
  • Gasanschluss: 1600 Euro
  • Frischwasserzufuhr: 1500 Euro
  • Telekommunikation: 1000 Euro
  • Gesamtkosten für die Erschließung: 8500 Euro

Muss denn alles bezahlt werden?

Jetzt kommt eine gute Nachricht. Die Erschließungskosten werden zwar von der Gemeinde ausgewiesen. Dies heißt aber noch lange nicht, dass Sie diese in der vollen Höhe entrichten müssen. Besonders wenn Neubaugebiete ausgeschrieben werden, zeigt sich eine Gemeinde in der Regel sehr entgegen kommend. Häufig geht eine Gemeinde so weit, dass sie überhaupt keine Erschließungskosten mehr entrichten müssen. Hier gelten aber Angebot und Nachfrage: Gemeinden, die dermaßen günstige Angebote machen und dann auch noch sensationell niedrige Grundstückspreise veranschlagen, liegen meistens sehr ländlich. Wem das gefällt, der kann hier bei seinem Hausbau viel Geld sparen. Wer jedoch aus beruflichen Gründen auf die Nähe einer Stadt angewiesen ist, für den wird das Bauen in der Regel wesentlich teurer.

Tipp: Die Gemeinden sind zwar häufig sehr kulant, werben aber nicht unbedingt damit. Es lohnt sich hier hartnäckig zu bleiben und immer wieder nachzufragen. Lassen Sie sich vom Bauamt eine ungefähre Kostenschätzung geben und kommen Sie nochmal vorbei, wenn Sie sich zum Bauen fest entschlossen haben. Möglicherweise fällt den Gemeindebeamten noch das eine oder andere ein, um Ihnen ihren eigenen Standort besonders schmackhaft zu machen.

Was zu beachten ist

Vermessung schützt vor teuren Folgen

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie unbedingt die 1500 Euro für eine professionelle, zertifizierte Vermessung investieren. Nichts ist schlimmer, als wenn Sie durch eine falsche Vermessung plötzlich Schwierigkeiten mit ihrem Baukörper bekommen. Außerdem ist eine korrekte Vermessung für die Besteuerung Ihres Grundstücks wichtig. Wenn im Nachhinein auffällt, dass Ihre Grundsteuer für zu niedrig bemessen wurde, müssen Sie in der Regel für mehrere Jahre nachzahlen. Das hat schon so manchen stolzen Eigenheimbesitzer sein Traumhaus gekostet.

vermessen

Bodengutachten nicht vergessen

Weiterhin ist es wichtig, ein Bodengutachten einzuholen. Es können überall Schadstoffe oder Blindgänger im Boden zu finden sein. Das möchten Sie nicht erst erfahren, wenn Sie die Baugrube ausheben. Ganz tückisch sind hier auch Quellen auf dem eigenen Grund. Wenn Sie ihr Haus unwissentlich auf eine Quelle bauen, werden Sie nur sehr aufwändig einen trockenen Keller erreichen. Wenn Sie aber genau wissen, wo die Quelle austritt, können Sie sie in der Bauplanung berücksichtigen. Im schlimmsten Fall müssen Sie ein kleines Sammelbecken mit automatischer Trockenpumpe installieren. Das ist aber wesentlich billiger und bequemer als ständig einen feuchten Keller zu haben.

Für die gesamte Architektur und Statik des Hauses ist es außerdem wichtig, dass Sie genau wissen, welche Bodenbeschaffenheit an ihrem Bauplatz vorliegt. Fester, gemischter, felsiger oder bindiger Boden ist entscheidend darüber, wie die Statik eines Hauses berechnet werden muss. Außerdem ist diese Information für spätere Projekte sehr wichtig: Wenn Sie beispielsweise eine Erdwärmepumpe planen, müssen Sie wissen ob dies mit dem Boden an ihrem Bauplatz überhaupt möglich ist. Wenn Sie dazu metertiefe Löcher in gewachsenen Fels bohren müssen, wird dieses Projekt schnell unbezahlbar.

Die gute Nachricht ist hier: Ein Bodengutachten ist nicht allzu teuer. Mit maximal 1000 Euro für ein normales Baugrundstück sind Sie dabei. Dies ist gut investiertes Geld, denn es gibt Ihnen eine beruhigende Gewissheit über den Grund und Boden, auf dem später Ihr Haus stehen soll.

Vor dem Bauen kommt das Aufräumen

Ein erschlossenes Gemeindegrundstück in einem Neubaugebiet befindet sich in der Regel in einem guten Zustand. Häufig genug findet der hoffnungsvolle Bauherr auf seinem frisch erworbenen Grund und Boden einen dichten Urwald vor. Hier hilft nur die Beauftragung eines Dienstleisters oder selbst die Kettensäge auspacken. Wenn ein Dienstleister beauftragt werden soll, lohnt sich eine Ausschreibung. Die Preise gehen weit auseinander. Start-Ups und Einpersonen-Hausmeisterdienste sind meist etwas billiger, haben jedoch häufig Probleme mit der Terminvergabe, der Geschwindigkeit und der Zuverlässigkeit. Größere Fachbetriebe haben zwar einen höheren Stundensatz, kommen aber mit mehreren Arbeitern und dem entsprechenden Equipment. Beim Bauen ist Zeit gleich Geld, darum sollten Sie hier auf die richtigen Dienstleister setzen.

Abrisskosten nicht unterschätzen

Wenn sich auf Ihrem Grundstück noch eine alte Bebauung befindet, unterschätzen Sie nicht die Abrisskosten. Unter zehntausend Euro ist ein altes Einfamilienhaus in der Regel nicht entfernbar. Eigenleistung ist hier zwar ein netter Gedanke, jedoch ist ein professioneller Abriss durchaus eine Angelegenheit für einen Fachbetrieb. Die Herausforderung ist hierbei die Sortierung der Reststoffe. Je sauberer diese sortiert sind, desto billiger ist die Entsorgung. Mischabfälle sind grundsätzlich am teuersten.

Abriss

Man sieht zwar häufig die Anzeigen wie „Mauersteine und Dachziegel zu verschenken gegen Selbstabriss“. Aber ganz ehrlich – diese Arbeit macht sich niemand, der noch bei klarem Verstand ist, um an alte Ziegelsteine zu kommen.

Hier erfahren Sie noch mehr über Abrisskosten und was beim Hausabriss auf Sie zukommen könnte:

Vorsicht bei alten Fertighäusern

Wenn sich auf ihrem Grundstück ein altes Fertig- oder Ferienhaus in Leichtbauweise befindet, sollten sie beim Abriss vorsichtig sein. Ziehen Sie hier einen Gutachter hinzu, der prüfen soll ob in dem alten Haus Asbest verwendet wurde. Falls das zutrifft, muss ein professioneller Entsorger sich der Sache annehmen. Allerdings haben Sie hier gute Chancen, den Vorbesitzer des Grundstücks in Regress zu nehmen. Falls Ihnen ein Grundstück mit einer asbestverseuchten Altbebauung verkauft wurde, ohne Sie darüber zu informieren, können Sie auf Schadensersatz klagen.

Tipps für Schnellleser

  • lassen Sie ein Bodengutachten erstellen
  • lassen Sie das Grundstück professionell vermessen
  • prüfen Sie Altbebauung auf Asbest
  • prüfen Sie den Boden auf Quellen
  • verhandeln Sie mit der Gemeinde über die Erschließungskosten
  • planen Sie vorausschauend und sparen Sie sich nicht den Gasanschluss, auch wenn Sie erst einmal eine andere Heizung verwenden
  • Grundstücke nur voll erschlossen verkaufen. Dies steigert erheblich den Wert.
  • alle Kosten (Abriss, Bereinigung, Bodengutachten usw…) in die Kalkulation mit aufnehmen
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