Baunebenkosten – Übersicht aller Nebenkosten beim Hausbau

Silvia

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Beim Hausbau sind nicht nur die Baukosten sondern auch die Nebenkosten entscheiden. Sie werden zu einem großen Teil ebenfalls im Falle des Hauskaufs fällig. Wir haben für Sie eine Auflistung über die wichtigsten Baunebenkosten zusammengestellt.

Baunebenkosten sorgen oftmals für eine überraschende Erhöhung der Ausgaben. Werden sie nicht mit eingeplant, dann kommt es zu bösen Überraschungen. Daher ist es wichtig, dass Sie sich vor der Entscheidung mit diesem Thema beschäftigen. Je detaillierter Sie die Kalkulation vornehmen, desto besser schätzen Sie die notwendigen Ausgaben ein. Die Kenntnis über die Baunebenkosten ist im Hinblick auf die Finanzierung ein wichtiger Faktor. Sie müssen sich vor Beginn der Bauarbeiten beziehungsweise vor dem Unterschreiben des Kaufvertrages für die benötigte Kreditsumme entscheiden. Wird der Betrag zu niedrig gewählt, da die Nebenkosten höher als erwartet sind, entstehen Finanzierungsprobleme. In unserem Ratgeber erfahren Sie, welche Kosten Sie in jedem Fall einplanen müssen und wie hoch die einzelnen Beträge im Durchschnitt sind.

Übersicht der Baunebenkosten

Maklergebühren

Die meisten Menschen beauftragen einen Makler mit der Bauplatzsuche. Der Grund liegt in der unübersichtlichen Angebotsstruktur. Im Falle des Hauskaufs ist es einfacher, ohne einen Makler das gewünschte Objekt zu finden. Welche der beiden Parteien die Maklergebühren tragen muss, ist gesetzlich nicht vorgegeben. Es kommt bei Verkäufen auf die Festlegung im Einzelfall an. Gesetzlich ist lediglich geregelt, dass derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn auch beauftragt hat. Oftmals verlangen Verkäufer, dass die Käufer die Kosten für den Makler übernehmen. Die Höhe der Provision ist regional unterschiedlich und liegt im Durchschnitt zwischen 4, 76 und 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer.

Hauskauf

Hausbau (Grundstück)

Beispielrechnung:

Angenommen das Haus wird für 200.000 Euro verkauft. Der Makler verlangt eine Gebühr von 5 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer. Es entstehen folgende Kosten:

200.000 Euro x 5 Prozent = 10.000 Euro

Dieser Wert ist ohne Umsatzsteuer, sodass die 19 Prozent Umsatzsteuer noch hinzugerechnet werden müssen:

10.000 Euro x 1,19 = 11.900 Euro

Gebühren für den Notar

Die Kosten für den Notar sind beim Hauskauf unumgänglich. Der Kauf muss notariell beglaubigt werden, da er ansonsten nicht gültig ist. Es wird ein Kaufvertrag abgeschlossen und der Eintrag in das Grundbuch erfolgt. Die Höhe der Notarkosten ist vom Kaufpreis abhängig, üblich ist rund ein Prozent der Kaufsumme. Zusätzlich zu den Notarkosten entstehen beim Kauf Gebühren für das Eintragen in das Grundbuch. Die genauen Kosten hängen von der Region ab. Im Durchschnitt werden 0,5 Prozent der Kaufsumme als Eintragungskosten fällig.

Hauskauf

Hausbau (Grundstück)

Vermessungskosten

Vermessungskosten entstehen nicht bei jedem Kauf. Sie werden unter anderem im Falle von Doppelhaushälften erforderlich. Das Grundstück wird geteilt, was eine genaue Vermessung erforderlich macht. Die Höhe der Vermessungskosten beträgt bei einer pauschalen Berechnung rund 1.500 bis 2.500 Euro. Handelt es sich um einen Neubau, dann ist die Durchführung der Vermessung vorgeschrieben. Die Unterlagen müssen im Rahmen des Bauantrages eingereicht werden.

Hausbau

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer ist beim Kauf eines Grundstückes zu zahlen. Sie hängt vom Kaufpreis ab und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Der genaue Wert ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Bei bebauten Grundstücken bezieht sich die Gebühr auf den gesamten Kaufpreis.

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Hausbau

Finanzierungskosten

Die Kosten im Rahmen der Finanzierung fallen nur dann an, wenn ein Kredit aufgenommen wird. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld verursacht weitere Kosten, welche im Zusammenhang mit der Finanzierung stehen. Die Höhe der Kosten hängt von den Bedingungen der Bank ab und kann im Einzelfall verhandelt werden.

Kosten für Anschlüsse (Wasser, Strom, Gas, Telefon)

Der Bauherr muss die Gebühren für die Hausanschlüsse übernehmen. Wasser, Strom, Telefon und Gas müssen mit dem Haus verbunden werden. Handelt es sich um ein bereits fertig gestelltes Kaufobjekt, dann müssen Sie darauf achten, ob alle Anschlüsse vorhanden sind. Im schlimmsten Fall müssen umfangreiche Arbeiten stattfinden und die Kosten steigen auf rund 10.000 Euro an. Je nach bereits erfolgter Arbeit und Lage des Grundstückes reduziert sich die Summe.

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Behördliche Genehmigungen

Der Bauantrag, die Bauanzeigen und die Baugenehmigungen müssen nicht nur durchgeführt sondern auch bezahlt werden. Sie erfordern Fachkenntnis und sollten von Fachpersonen vorgenommen werden. Würden Schwierigkeiten bei der Genehmigung auftreten, dann käme der Bau in Verzug, was zu weiteren Kosten führen kann. Grob abschätzt entstehen Ausgaben in Höhe von 0,5 bis 1 Prozent der Bausumme.

Tipp: Achten Sie darauf, alle geforderten Unterlagen vollständig einzureichen und Fristen einzuhalten. Würde es zum Ablehnen des Bauantrags kommen und müssten Sie einen erneuten Antrag stellen, dann entstünden erneute Kosten. Stellen Sie den Antrag rechtzeitig, um keine Verzögerungen am Bau zu verursachen.

Hausbau

Ausgaben in direktem Zusammenhang mit dem Baubeginn

Die Vorbereitung für den Bau bedingt weitere Kosten. Sie müssen das Grundstück erschließen, die Baustelle muss eingerichtet werden und Zugänge für die Baufahrzeuge müssen geschaffen werden. Auf der Baustelle werden Strom und Wasser benötigt. Die Energieversorgung muss sichergestellt werden und führt zu Ausgaben.

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Kosten für die Entsorgung vom Bodenaushub

Viele Bauunternehmer verlangen für die Entsorgung des Bodenaushubs zusätzliche Gebühren, die oftmals in den vereinbarten Gebühren nicht enthalten waren. Die durchschnittlichen Kosten betragen 10 bis 15 Euro pro m³ Erde.

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Versicherungen

Versicherungen minimieren Ihr Risiko beim Bau. Als Bauherr sind Sie für viele Begebenheiten verantwortlich, was die Notwendigkeit für die Versicherungen begründet. Die Versicherungen sind nicht nur für die Bauphase sondern auch zu jedem späteren Zeitpunkt eine notwendige finanzielle Absicherung. Die Bauleistungs-Versicherung greift, wenn Schäden am Roh- und Neubau oder am Baumaterial entstehen. Im Falle eines Brandschadens ist die Wohngebäudeversicherung von Vorteil. Unverzichtbar ist die Bauherren-Haftpflichtversicherung. Unfälle können auf jeder Baustelle entstehen und eine Haftpflichtversicherung schützt Sie vor dem finanziellen Ruin. Gerade bei Personenschäden besteht die Gefahr von lebenslangen Zahlungsverpflichtungen, wodurch die Versicherung in jedem Fall abgeschlossen werden sollte. Die meisten Versicherungsgesellschaften bieten Pakete für Hausbesitzer beziehungsweise Bauherren an. Rechnen Sie mit Kosten in Höhe von 400 bis 600 Euro.

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Prüfstatiker

Der Prüfstatiker veranschlagt für seine Arbeit rund 1.500 bis 2.500 Euro. Er wird aufgrund des in Deutschland vorgesehenen 4-Augen-Prinzips tätig. Seine Aufgabe ist es, bei komplexen Bauten die Arbeit des Architekten noch einmal zu kontrollieren. Selbst kleinste Fehler könnten später zum Einstürzen des Gebäudes führen, sodass die Absicherung notwendig ist. Ein Beispiel sind Schneemassen, welche sich im Winter auf dem Dach ansammeln. Nur wenn die Statik auch in diesem Fall stimmt, ist die Sicherheit gewährleistet.

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Bodengutachten

Ist ein Bodengutachten erforderlich, dann müssen Sie mit rund 500 bis 1.000 Euro an Ausgaben rechnen. Das Bodengutachten ist eine Absicherung für angehende Bauherren. Nur wenn der Boden für den Bau des Gebäudes geeignet ist, werden Folgekosten vermieden. Sind die Voraussetzungen ungünstig, dann kann es zu Feuchtigkeitsansammlungen oder Rissen kommen. Aufwendige Sanierungen oder gar dauerhafte Schäden wären die Folge.

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Baustraße anlegen

Für das Anlegen einer Baustraße werden rund 10 bis 12 Euro pro m² einkalkuliert. Die Baustraße ist notwendig, damit alle Fahrzeuge sicher zur Baustelle gelangen. Meistens handelt es sich um ein noch unbefestigtes Gelände und die Zufahrt muss hergestellt werden.

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Baumfällung

Müssen für den Hausbau oder die Schaffung eines Zuganges für die Bauarbeiten Bäume gefällt werden, so entstehen weitere Kosten. Pro Baum sollten Sie 80 bis 300 Euro einplanen. Die große Spannweite ergibt sich aufgrund unterschiedlicher Schwierigkeitsgrade beim Fällen. Es kann sich um besonders große Bäume handeln oder andere Gebäude stehen im Gefahrenbereich. Besteht das potentielle Risiko, dass der Baum auf ein Nachbargebäude fallen könnte, so ist der Umfang der Arbeiten aufwendiger.

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Abriss des Altbaus

Bevor das neue Haus errichtet werden kann, muss ein eventuell vorhandenes Altgebäude abgerissen werden. Es kann sich um ein Wohnhaus, eine Scheune oder einen Schuppen handeln. Die Kosten sind von der Struktur und den verwendeten Materialien abhängig. Sie entstehen nicht nur durch den reinen Abriss sondern auch durch die Entsorgung des Schuttes. Es ergibt sich eine Spannweite von 2 bis 100 Euro pro Tonne Material. Wurden viele heute als giftig eingestufte Baumaterialien verwendet, steigen die notwendigen Ausgaben. Ein Beispiel sind asbesthaltige Abfälle, die rund 120 Euro in der Entsorgung kosten (Stand 2016, Gemeinde in Hessen). Sortenreiner Bauschutt kostet rund 40 Euro pro Tonne. Beauftragen Sie aufgrund der großen Mengen ein Container-Unternehmen, so müssen Sie die Anlieferung und die Abholung des Containers bezahlen. Rechnen Sie pro Behältnis (3 m³) mit zusätzlichen Kosten von 150 bis 250 Euro. Befinden sich im Altbau noch Einrichtungsgegenstände, dann wird der Abbau aufwendiger. Das Sortieren der Materialien kann zu Einsparungen bei der Entsorgung führen, ist jedoch sehr zeitintensiv. Ist bei größeren und besonders robusten Gebäudekomplexen eine Sprengung notwendig, so erhöhen sich die Preise ebenfalls. Klassische Einfamilienhäuser oder Scheunen werden mit einem Bagger oder einer Abrissbirne zum Einsturz gebracht.

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Abschätzung der Baunebenkosten

Für die Beantragung des Kredits sollten Sie in jedem Fall eine detaillierte Abschätzung der Baunebenkosten vornehmen. Entscheiden Sie sich für eine zu geringe Summe, dann entstehen Finanzierungsprobleme. Um sich in jedem Fall abzusichern und unvorhergesehenen Ausgaben vorzubeugen, sollten Sie zusätzlich eine pauschale Abschätzung vornehmen. Kalkulieren Sie für die Baunebenkosten mindestens 15 Prozent der Bausumme ein. Selbst wenn die berechneten und wahrscheinlichen Baunebenkosten unterhalb dieses Wertes liegen sollten, ist es ratsam, die 15 Prozent in die Finanzierung einzuplanen. Im Falle einer Bausumme von 300.000 Euro entsteht folgende Rechnung:

300.000 Euro x 15 Prozent = 45.000 Euro

Wie berechne ich die Baunebenkosten?

Viele der Baunebenkosten können Sie selbst anhand der Eckdaten bestimmen. Die genauen Werte hängen unter anderem von der Bausumme oder dem Kaufpreis ab. Wenn Sie die Planung des Baus in Auftrag geben, dann erhalten Sie nähere Informationen zur wahrscheinlichen Bausumme, wodurch die Abschätzung der Baunebenkosten möglich wird. Die Finanzierungsnebenkosten hingegen werden mit der kreditgebenden Bank besprochen, was Ihnen Verhandlungsmöglichkeiten bietet. Sie können unterschiedliche Angebote vergleichen. Durch den Kreditvertrag werden die Gebühren festgelegt. Die Kosten für die Entsorgung vom Erdaushub hängen von dem Volumen ab. Die entsprechenden Angaben erhalten Sie von der beauftragten Baufirma.

Übersicht der Kosten inklusive Beispielrechnung:

Angenommen Sie möchten ein Haus im Wert von 200.000 Euro kaufen. Es ergeben sich folgende Kosten:

1. Maklerprovision: Maklergebühr 5 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer: 11.900 Euro
2. Notargebühren: 1 Prozent + 0,5 Prozent für die Eintragung in das Grundbuch
   2.000 Euro + 1.000 Euro = 3.000 Euro

3. Grunderwerbsteuer: Das Haus steht z. B. in Hessen, daher wird mit 6 Prozent gerechnet. Umsatzsteuer entsteht nicht.
   200.000 x 6 Prozent = 12.000 Euro

4. Finanzierungsnebenkosten: Bearbeitungsgebühren dürfen seit dem BGH Urteil von 2014 nicht mehr erhoben werden.

Tipps für Schnellleser

• Baunebenkosten rund 15 Prozent der Bausumme
• Maklerprovision (kann von Verkäufer oder Käufer übernommen werden)
• Notargebühren
• Grunderwerbsteuer
• Finanzierungsnebenkosten
• Eintragung ins Grundbuch
• Kosten für Grundstücksvermessung
• Versicherungspaket (Bauherrenhaftpflichtversicherung u.v.m.)
• Bauantrag
• Erschließung des Grundstücks
• Bodengutachten und Prüfstatiker
• Baustraße
• Baumfällung
• Abriss Altbau