Was Bauherren beim Hausbau beachten müssen: 31 ToDo’s

Feli

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Glückwunsch. Sie sind auf dem Weg zu Ihrem ersten Eigenheim oder beginnen gerade mit der Planung. In diesem Fall ist es wichtig, dass Sie eine umfangreiche Übersicht über die einzelnen ToDo’s haben, die für Bauherren beim Hausbau anstehen. Die eigenen vier Wände können kostspielig werden, wenn einzelne Punkte nicht beachtet werden. Eine Übersicht über die notwendigen Schritte ist essentiell.

Die Checkliste für den Hausbau ist ein effektives Tool, mit dem Sie die wichtigsten Schritte für die Verwirklichung des Eigenheims festhalten. Sie stellt einen Überblick über die notwendigen ToDo’s bereit, die von der Auswahl des Grundstücks bis hin zur Planung der Barrierefreiheit reichen, wenn das Haus mehreren Generationen zur Verfügung stehen soll. Ein weiterer Aspekt der Nutzung einer Checklist ist der Überblick über die anfallenden Kosten, die ohne Planung häufig höher ausfallen können als erwartet. Es kommen 31 ToDo’s auf Sie zu, die Sie bei der Umsetzung des groß angelegten Projekts beachten müssen.

Das Wichtigste: Kosten und Finanzierung

Ein Haus ist kein kleines Unterfangen. Zahlreiche Kostenpunkte fallen an, die gut durchdacht sein müssen, damit es nicht zu bösen Überraschungen kommt. Dieser Teil stellt mitunter einen der schwierigsten dar, da die notwendigen Kosten nicht die verfügbare Liquidität überschreiten dürfen. Abhängig ist diese von Ihrem Eigenkapital. Als Faustregel gilt: 20 Prozent des Projekts müssen das Eigenkapital ausmachen. Das heißt, wenn Sie 50.000 Euro zur Verfügung haben, sollten Sie maximal 250.000 Euro für den Hausbau einplanen. Werden die typischen Nebenkosten von fünf Prozent einbezogen, verringert sich der Maximalbetrag um 12.500 Euro. Die einzelnen ToDo-Punkte der Kostenaufstellung und Finanzierung entnehmen der folgenden Liste:

1. Kredit beantragen: Nur die wenigsten können den Hausbau aus der eigenen Tasche begleichen. Der Großteil aller Bauherren muss auf einen Kredit ausweichen, der je nach Projekt sehr hoch ausfallen kann. Wie oben bereits beschrieben, sollte ein Kredit maximal das Fünffache Ihres Eigenkapitals ausmachen. Grund dafür sind die Kreditgeber. Banken verlangen in den meisten Fällen eine Sicherheit von 20 Prozent, die Sie selbst stellen müssen. Viele Bauherren beantragen erst eine Baugenehmigung, bevor ein Kredit angefragt wird.

2. Grunderwerbssteuer: Sobald Sie ein Grundstück erwerben, müssen Sie die Grunderwerbssteuer zahlen. Im Normalfall ist diese innerhalb eines Monats zu bezahlen, nachdem der Grunderwerbsteuerbescheid bekanntgegeben wurde. Die Steuer ist unterschiedlich von Bundesland zu Bundesland und beträgt durchschnittlich zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom Kaufpreis des Grundstücks.

3. Grundbucheintrag: Die Kosten für den Grundbucheintrag sind essentiell, denn ohne den Grundbucheintrag kann Ihnen nicht der Besitz des Grundstücks zugewiesen werden. Der Eintrag ins Grundbuch wird meist vom Notar übernommen, die Kosten für diesen müssen Sie aber selbst tragen. Durchschnittlich beträgt dieser 0,5 Prozent.

4. Notar: Vergessen Sie nicht, Kosten für den Notar einzuräumen. Diese fallen ebenfalls beim Kauf des Grundstücks an und machen durchschnittlich ein Prozent aus. Wenn Sie demnach eine Immobilie für 200.000 Euro inklusive Grundstück bauen, erhält der Notar mindestens 2.000 Euro. Weitere Dienstleistungen können hinzukommen, die den Preis in die Höhe treiben. Der Grundstückskauf ist nur mit dem Notar möglich, da Sie einen notariellen Kaufvertrag benötigen.

5. Baukosten: Die Baukosten sind ein großer Kostenpunkt beim Hausbau. Sie entfallen auf die Planung und Ausführung des Projekts

6. Materialkosten: Natürlich sind neben den eigentlichen Baukosten die Kosten für die Materialien wichtig. Diese unterscheiden sich vor allem in der Qualität, dem Werkstoff und den Eigenschaften. So müssen Sie für eine Klinkerfassade durchschnittlich mehr als für ein Holzhaus zahlen, da die Materialien einfach teurer sind. Sollen dämmende oder einfache Fenster verwendet werden? Die Materialkosten machen einen großen Teil des gesamten Neubaus aus.

7. Bodengutachten: Ein Grundstück sollten Sie natürlich vor dem Hausbau zur Verfügung haben. Bevor Sie sich für ein Grundstück entscheiden, sollte ein Bodengutachten ausgeführt werden. Durch dieses wird überprüft, um was für einen Boden es sich handelt und welche Maßnahmen erforderlich sind, um diesen für den Hausbau aufzubereiten, falls das notwendig ist. Ist zum Beispiel der Grundwasserspiegel recht hoch, muss anders gebaut werden. Versäumen Sie das Gutachten nicht, denn wird der Boden falsch vorbereitet, kann es schnell problematisch werden.

8. Außenanlagen: Werden Außenanlagen wie ein Gartenhaus geplant, müssen Sie mit zusätzlichen Kosten rechnen. Denken Sie daran, dass jede feste Gebäudestruktur ein Fundament benötigt und dadurch schon mehr Kosten verursacht. Ebenfalls gehören nicht zu allen Angeboten eines Bauunternehmens weitere Strukturen. Checken Sie also ganz genau, was bei einem schlüsselfertigen Haus integriert ist und ob die Außenanlagen dazugehören.

9. Kosten zur Erschließung: Für die Erschließung des Grundstücks müssen ebenfalls Kosten beglichen werden. Diese beginnen mit dem Antrag beim zuständigen Tiefbauamt und den eigentlichen Kosten, die von der Gemeinde für den jeweiligen Zeitraum verlangt werden. Informieren Sie sich im Voraus über die Möglichkeiten und Kosten, denn manche Grundstücke sind schlechter zu erschließen als andere.

10. Löhne: Falls Sie selbst Handwerker einstellen, die beim Hausbau mithelfen, müssen Sie die entsprechenden Löhne mit in die Kosten einrechnen. Zudem benötigen Handwerker, die nicht zu einem Betrieb gehören, eine private Bauhelferversicherung, deren Kosten Sie übernehmen müssen.

Wie Sie erkennen können, muss der Hausbau bis ins kleinste Detail ausgerechnet werden. Natürlich können im Verlauf des Bauvorhabens weitere Kosten dazukommen oder entfallen, die sich durch eine gute Vorbereitung jedoch nicht schwerwiegend auf das Projekt auswirken.

Tipp: Wenn Sie als Bauherr ein Haus verwirklichen wollen, stehen Ihnen zahlreiche staatliche Hilfen zur Verfügung, die sich speziell am Umfang und der Art des Gebäudes ausrichten und Kosten minimieren. Informieren Sie sich deshalb im Voraus, welche Förderprogramme für Sie interessant sein könnten, da diese von der klassischen Wohn-Riester bis hin zu Finanzierung umweltfreundlicher Energieanlagen reichen.

Haus-Planung

Bevor Sie mit dem Hausbau beginnen können, müssen Sie die Planung des Projekts vornehmen. Da es sich bei einem Neubau um ein komplettes Gebäude inklusive Grundstück und weiteren Faktoren handelt, gestaltet sich diese nicht ganz einfach. Neben der Kostenaufstellung können Sie hier einiges vergessen, was im Nachhinein wichtig für einen reibungslosen Ablauf des Hausbaus ist. Achten Sie aus diesem Grund besonders auf die folgenden ToDo’s:

1. Architekt oder Bauunternehmen: Diese Frage stellen sich viele angehende Bauherren. Ein Bauunternehmen bietet hauptsächlich schlüsselfertige Häuser an, die nur geringfügig angepasst werden können, dafür aber innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens fertiggestellt werden. Architekten gehen ganz genau auf ihre Wünsche ein und erstellen theoretisch Ihr „Traumhaus“, was aber spürbar teurer werden kann. Ein Vergleich ist an dieser Stelle auf jeden Fall notwendig, damit Sie das passende Angebot erhalten.

2. Baubegleitung: Ein Bauleiter ist essentiell für die Überprüfung des Projekts. Dieser kümmert sich um den korrekten Ablauf beim Bau und sorgt dafür, dass Sie als Bauherr auf dem Laufenden bleiben. Der Bauleiter ist Ihr Ansprechpartner auf der Baustelle und kann entweder der Architekt, ein Sachverständiger oder ein eigens ausgebildeter Bauleiter sein.

3. Bauantrag: Die Baugenehmigung ist neben der Finanzierung einer der wichtigsten Aspekte überhaupt. Sie sollten idealerweise vor der Kreditanfrage die Baugenehmigung bereits vorliegen haben. Auf diese Weise können Sie sich sicher darüber sein, bauen zu dürfen. Ohne die Genehmigung dürfen Sie nicht bauen und selbst ein Kredit wird Ihnen nicht weiterhelfen können. Bedenken Sie: Ein Bauantrag kann je nach Region mehrere Monate in Bearbeitung sein. Planen Sie den Antrag für die Baugenehmigung demnach so früh wie möglich ein.

Dieser umfasst planungsrechtliche Aspekte, Entwurf, Lage- und Höheneinordnung, die Genehmigungsplanung, sowie einen Wärmeschutznachweis und ein Konzept für den Brandschutz im EFH. Bei letzterem sind Fluchtwege oder die Abtrennung bestimmter Bereiche durch Brandschutztüren genauso zu berücksichtigen, wie der konforme Einsatz von Rauchmeldern. Dafür gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen.

4. Versicherungen: Versicherungen sind wichtig für das gesamte Projekt und umfassen eine Vielzahl unterschiedlicher Zwecke. Zu den wichtigsten gehören:

• Gebäudeversicherung
• Rohbauversicherung
• Bauleistungsversicherung
• Berufsgenossenschaft-Unfallschutz für Bauhelfer

Es gibt weitere Versicherungen, die für den Hausbau wichtig sein können. Eine Gebäudeschutz- oder Bauherrenhaftpflichtversicherung können bei Notfällen vor finanziellen Problemen schützen.

5. Zahlungsplan: Der Zahlungsplan darf nicht vergessen werden. Sie haben hier unterschiedliche Möglichkeiten, doch sollten Sie die Zahlung der einzelnen Raten zu festgelegten Terminen oder Etappen vertraglich vereinbaren. Orientiert wird sich dabei an den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die genau vorschreibt, wann und in wie vielen Raten der Hausbau bezahlt wird.

Hinweis: Überprüfen Sie bei der Planung, ob einer Ihrer zukünftigen Nachbarn über ein Wegerecht auf Ihrem Grundstück verfügen. Diese Information erhalten Sie über das Grundbuch.

Grundstück und Haus

Dieser Abschnitt stellt den wohl kreativsten der gesamten Planung dar. Je nachdem, ob Sie ein schlüsselfertiges Haus im Sinn haben oder die Arbeit eines Architekten bevorzugen, einige ToDo’s sollten beachtet werden:

1. Lage: Die Lage ist natürlich abhängig von Ihrer Liquidität, dem Wunsch-Wohnort und den verfügbaren Grundstücken. Bei der Lage sollten Sie folgende Punkte beachten, die wichtig für die Auswahl sein könnten:

• Infrastruktur der Nachbarschaft
• Zugang zu Schulen und Kindertagesstätten
• Sonnenausrichtung
• Größe
• Wie gut erschlossen ist die Lage?
• Störfaktoren: Windräder, Industrie, Gleise, etc.
• Grundwasserpegel
• Hanglage

Bei der Auswahl eines geeigneten Grundstücks müssen Sie zudem immer den Bebauungsplan beachten. Dieser regelt in jeder Gemeinde, wie und was Sie überhaupt bauen dürfen. Manche Lagen sind aus diesem Grund weniger gut für Ihre Pläne geeignet.

2. Größe: Die Größe ist natürlich abhängig vom geplanten Haus inklusive Garten und anderen Gebäudestrukturen. Achten Sie darauf, dass Sie kein zu kleines Grundstück auswählen. Zu groß sollte es aber ebenfalls nicht sein, da Sie sonst zu viel Geld für ungenutzten Raum ausgeben.

3. Art des Hauses: Es gibt viele unterschiedliche Arten an Häusern, wenn Sie ein schlüsselfertiges wählen. Sie können zum Beispiel aus einem klassischen Holzhaus oder einem Massivhaus wählen. Energiesparhäuser sind ebenfalls für viele Bauherren interessant. Jedes Haus hat seine eigenen Vorteile und Sie sollten die Art wählen, die sich für Ihre Wünsche anbietet.

4. Anzahl der Geschosse und Zimmer: Wenn Sie kein schlüsselfertiges Haus auswählen, müssen Sie zusammen mit dem Architekten genau auf die Anzahl der Zimmer und Geschosse eingehen. Die Planung ist dabei abhängig von der eigentlichen Form des Hauses und was Sie im Sinn haben. Für ein mehrere Generationen überspannendes Haus bieten sich mehrere kleinere Zimmer als wenige große. Gehen Sie bei der Auswahl

5. Ausstattung: Bei der Ausstattung geht es hauptsächlich um Sonderwünsche, die entweder nicht zum eigentlichen Haustyp passen oder spezielle Planung benötigen. Ebenfalls gehören dazu alternative Stromquellen wie zum Beispiel eine Solaranlage oder eine Kleinwindanlage. Hier müssen Sie mit dem Bauunternehmen oder dem Architekten genauer ins Detail gehen.

6. Garten: Die Grundlagen des Gartens sollten ebenfalls im Voraus geplant werden. Wenn Sie ausschließlich eine Rasenfläche wünschen ist das mit geringerem Aufwand verbunden als einem Springbrunnen oder einem Bachlauf. Selbst ein dekorativer Hügel benötigt gute Planung, damit die Struktur des Gebäudes nicht gefährdet wird. Natürlich können Sie den Garten nach dem Hausbau verwirklichen, der Konzept sollten Sie aber schon vorher kennen.

7. Carport, Garagen und weitere Abstellmöglichkeiten: Wenn Sie auf eine Garage oder ähnliches angewiesen sind, muss das in die Planung mit rein. Selbst für den Bauantrag müssen Strukturen wie ein größerer Geräteschuppen oder ein Carport erwähnt werden.

8. Pools: Wenn Sie einen Pool oder ähnliches im Sinn haben, müssen Sie ab einer Größe von 50 Kubikmetern eine Baugenehmigung einholen. Allgemein ist die Planung bei Pools wichtig, damit diese sicher genutzt werden können. Komplexe Formen bedürfen einem genaueren Konzept. Einen Pool können Sie noch nach dem Hausbau anlegen, wenn der Garten geplant wird.

9. Barrierefreiheit: Die Barrierefreiheit ist ein wichtiger Punkt, wenn das Haus von mehreren Generationen oder Menschen mit Behinderungen genutzt wird.
Wundern Sie sich nicht, wenn einige Konzepte nicht umsetzbar sind. Viele Städte und Landkreise haben Vorschriften in Bezug auf die Form, Farbe, Größe und sogar das Dach, was besonders ausgefallene Kreationen nicht möglich macht. Architekten weisen Sie auf mögliche Problematiken hin und wie diese angepasst werden sollten. Bei einem Fertighaus entfallen viele dieser Optionen.

Hinweis: Sobald Sie ein Grundstück erworben haben, muss dieses ins Grundbuch eingetragen werden. Nur dadurch können Sie nachweisen, dass Sie der rechtmäßige Besitzer des Grundstücks und der darauf gebauten Immobilie sind.

Rund um den Bau

Damit es auf der Baustelle nicht zu Problemen kommt und der Ablauf effektiv voranschreitet, ist eine gute Vorbereitung wichtig. Dabei geht es vor allem um die Personensicherheit und die Verfügbarkeit notwendiger Güter für den Bau, ohne die das Projekt nicht ermöglicht werden könnten. Die 3 folgenden ToDo’s gehen auf diese Punkte ein:

1. Baustellensicherheit: Zusammen mit dem ausgewählten Bauleiter muss die Baustelle nach strengen Vorschriften gestaltet sein, damit sie sicher für die dort arbeitenden Menschen, Passanten und Anwohner ist. Aus diesem Grund müssen Sie sich an die Vorschriften halten, die für eine Baustelle gelten. Zum Tragen kommt hierbei die Baustellenverordnung (BaustellV), deren Inhalt sich aus Teilen der folgenden Gesetze und Verordnungen zusammensetzt:

• Verkehrssicherungspflichten
• Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV)
• Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG)

Zahlreiche Sicherheitsfaktoren müssen beachtet werden, die von der Altlast-Entfernung bis zum Brand- oder Gewässerschutz reichen. Gehen sie bei der Einrichtung der Baustelle so penibel voran wie möglich. Nur so verhindern Sie rechtliche Probleme über die Bauzeit.

2. Ab- und Zufahrten: Um überhaupt Zugang zur Baustelle zu haben, müssen Zu- und Abfahrten vorhanden sein. Diese müssen vom jeweiligen Tiefbau- und Straßenamt genehmigt werden, da der Straßenverkehr durch die Baustellenzufahrten behindert werden kann. Informieren Sie sich daher im Voraus über die notwendigen Auflagen, damit es nicht zu rechtlichen Problemen kommt.

3. Strom- und Wasserversorgung: Ohne Strom und Wasser funktioniert die Baustelle nicht. Die Nutzung der Maschinen oder die Bereitstellung von Toilettenhäuschen sind nur einige der Aspekte, die ermöglicht werden, wenn Elektrizität und Wasser zur Verfügung stehen.

4. Richtfest: Das Richtfest ist fester Bestandteil der Bautradition und findet nach Fertigstellung des Rohbaus statt. Dieses können Sie entweder im großen Stil auffahren oder im kleinen Rahmen halten. Das Richtfest wird nicht nur mit der Familie und Freunden gefeiert, sondern mit den Handwerkern, Architekten und anderen Beteiligten direkt auf der Baustelle während eines normalen Arbeitstages. Ein schönes Richtfest ist niemals verkehrt.

Hinweis: Vergessen Sie nicht, den Baubeginn bei der jeweiligen Baubehörde zu melden. Idealerweise übernehmen diesen Schritt entweder der angestellte Bauleiter oder das beauftragte Unternehmen, die sich um die Verwirklichung des Hauses kümmern.

Abnahme des fertigen Hauses

Bei der Abnahme nach der Fertigstellung des Hauses kommen weitere Punkte auf Sie zu, die nicht unbeachtet bleiben sollten. Mit diesen schützen Sie Ihr Kapital vor auftretenden Kosten, die durch Mängel entstehen können, wenn diese vor der Übergabe nicht behoben werden.

1. Endprüfung: Bevor die Schlüsselübergabe Ihres Eigenheims erfolgt, steht die Endprüfung an. Wichtig ist diese, um Mängel zu erkennen, die nach dem Bau auftreten könnten. Wichtig ist bei der Endprüfung, dass Sie diese zusammen mit einem Sachverständigen wie dem Bauleiter oder Architekten unternehmen. Nur so können Mängel erkannt und vor der endgültigen Übergabe beseitigt werden, da diese nach der Schlüsselübergabe deutlich höhere Kosten verursachen.

2. Abnahmeprotokoll: Im Abnahmeprotokoll werden die festgestellten Mängel inklusive der entsprechenden Streitpunkte aufgezählt. Streitpunkte bezeichnen in diesem Fall die Stellen, die noch zwischen den Handwerkern und Bauherren gelöst werden müssen, bevor eine Schlüsselübergabe erfolgen kann. Diese Mängelliste sollten Sie auf keinen Fall vergessen, wenn Mängel zu erkennen sind. So können Sie sich vor zusätzlichen Kosten und Problemen schützen, die den Einzug in Ihr neues Heim nicht angenehm gestalten würden.

3. Mängelbeseitigung: Die Mängelbeseitigung wird auf einen separaten Termin gelegt, bevor die Schlüsselübergabe erfolgt. Lassen Sie die Mängelbeseitigung nicht nach der Schlüsselübergabe ausführen, da nach dieser Ihre (in den meisten Fällen) fünfjährige Gewährleistungsfrist beginnt. Nach dieser müssen Sie selbst alle Kosten für mögliche Mängel tragen.

Nach diesen ToDo’s müsste Ihrem Einzug ins neue Eigenheim nichts mehr im Weg stehen. Herzlichen Glückwunsch zu Ihren eigenen vier Wänden.