Rohbaukosten – Was kostet ein Rohbau wirklich?

Silvia

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Betrachtet man die Kosten für den Rohbau, dann betragen diese in der Regel rund 45 Prozent der Gesamtkosten. Somit handelt es sich um einen der größten Kostenpunkte. Doch welche Ausgaben gehören zu den Rohbaukosten und welche Situationen zu einer Erhöhung beziehungsweise einer Senkung der Kosten führen? In unserem Ratgeber erfahren Sie, was ein Rohbau tatsächlich kostet und wie Sie die Kosten beeinflussen können.

Sobald die ersten Überlegungen zum Hausbau angestellt werden, stellt sich unweigerlich die Frage nach den Kosten. Die Fertigstellung vom Rohbau ist der erste Schritt und endet mit dem Richtfest und der Abnahme durch einen Prüfer. Als grobe Richtlinie gilt, dass Sie für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit Ausgaben von rund 75.000 Euro für den Rohbau rechnen müssen, sofern es sich um eine Stahl-, Beton- oder Klinkerkonstruktion handelt. Allerdings ist dies nur eine mittlere Angabe, da die genauen Kosten von dem Bauplan, den verwendeten Materialien und vielen weiteren Faktoren abhängen. Im Folgenden finden Sie Beispielrechnungen und wichtige Hinweise für die Kostenkalkulation.

Was gehört zum Rohbau?

Der Rohbau umfasst die äußere Form des Hauses. Hierzu gehören in erster Linie die Wände und das Dach. Im Bereich der Wände werden sowohl die Außenwände als auch die Innenwände gezählt. Je mehr Unterteilungen Sie im Gebäude vornehmen, also je mehr einzelne Zimmer Sie planen, desto höher werden die Kosten. Weitere Kostenpunkte beim Rohbau sind Treppen, Schornsteine und ein Keller. Von einem erweiterten Rohbau spricht man, wenn Innen- und Außenputz angebracht wurden, die Dachabdeckung vorhanden ist und der Trockenausbau abgeschlossen ist. Bevor Sie mit den Arbeiten zum Rohbau beginnen, müssen Sie zunächst einmal das Fundament errichten, was ebenfalls zur Entstehung von Kosten führt.

Wichtig: Die Kosten für den Architekten und Bauleiter Ihres Bauvorhabens sind NICHT in den genannten Rohbaukosten enthalten.

Zu den Rohbau zählen:

• Erdarbeiten
• Kanalisierungsarbeiten
• Keller
• Tragendes Außenmauerwerk
• Tragendes Innenmauerwerk
• Geschoßdecken
• Beton-Geschoßtreppen
• Dachstuhl und Dachdämmung
• Schornstein mit Schornstein Abdeckung
• Nichttragende Zwischenwände
• Treppenhaus inkl. Treppe
• Dacheindeckung (Absprache notwendig)
• Teilweise Spenglerarbeiten (Dachrinnen usw.)

Einzelne Kostenpositionen
Einige Kosten wurden hier auf Basis der sogenannten Bruttogeschossfläche berechnet. Als Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller dem Wohnen und dem Gewerbe dienenden oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen einschließlich der Mauer- und Wandquerschnitte.

Hinweis: Die Bruttogeschossfläche ist ein in Deutschland nicht normierter Begriff, der jedoch immer wieder verwendet wird. Hingegen gibt es in Österreich und der Schweiz eine Verordnung mit genauer Definition.

1. Einrichtung und Sicherung der Baustelle
   Bevor Sie mit den eigentlichen Arbeiten beginnen können, muss die Vorarbeit geleistet werden. Im Durchschnitt müssen Sie mit Ausgaben von 30 Euro pro Bruttogeschossfläche rechnen. Dies entspricht in etwa 2 Prozent der Gesamtkosten.

2. Die Erdarbeiten
   Der nächste Schritt ist die Ausführung der Erdarbeiten. Diese Kostenposition nimmt rund 3 Prozent der Kosten ein, was circa 30 Euro pro Bruttogeschossfläche entspricht.

3. Tiefbau und Entwässerung
   Für die Kostenpunkte Tiefbau und Entwässerung müssen Sie mit Investitionen von rund 10 bis 15 Euro pro Bruttogeschossfläche rechnen. Dies entspricht einem Anteil von 1 bis 1,5 Prozent der Gesamtkosten.

4. Das Mauerwerk
   Für das Mauerwerk müssen Sie Kosten in Höhe von 100 bis 150 Euro je m² Bruttogeschossfläche kalkulieren. Alternativ ist auch eine Kalkulation über den Kostenanteil möglich, welcher bei rund 15 Prozent liegt. Massive Betondecken sorgen für eine zusätzliche Kostenentstehung von 15 Prozent der Rohbaukosten.

5. Die Aufgaben des Zimmermanns
   Für die Beauftragung eines Zimmermanns werden rund 7 bis 10 Prozent der Gesamtkosten fällig, also rund 60 bis 80 Euro pro m² Bruttogeschossfläche.

6. Treppen einplanen
   Die genauen Kosten für die Treppen hängen sowohl von der Größe als auch von der Bauform ab. Im Durchschnitt sollten Sie 500 bis 700 Euro pro m² Treppenfläche einplanen.

7. Die Dachlattung
   Für die Lattung des Daches werden rund 20 Prozent der Gesamtkosten fällig.

8. Abdichten vom Rohbau
   Abschließend muss der Rohbau abgedichtet werden. Diese Arbeiten schließen auch die Abdichtung der Dachabdeckung mit ein. Rechnen Sie hierbei mit einem Kostenanteil in Höhe von rund 1 bis 3 Prozent der gesamten Kosten. Wird das Dach anschließend eingedeckt, dann werden noch einmal circa 4 bis 8 Prozent der Baukosten fällig.

Kosten Einfamilienhaus

Grobe Richtlinien für die Kosten beim Rohbau

1. Rechnen Sie mit einem Kostenanteil von rund 45 Prozent an den Gesamtkosten. Sollen die gesamten Kosten beispielsweise 200.000 betragen, dann liegen die Rohbaukosten im Durchschnitt bei

200.000 Euro x 45 Prozent = 200.000 x 45 / 100 Euro = 90.000 Euro

2. Je spezieller der Grundriss ist, desto höher fallen die Rohbaukosten aus.
3. Die Kosten für die Holzarbeiten an der Dachkonstruktion sowie die notwendigen Dachdeckerarbeiten müssen Sie im Durchschnitt mit rund 30.000 Euro bei einem klassischen Einfamilienhaus rechnen.
4. Bodenarbeiten, der Anschluss an die Kanalisierung und weitere Spezialarbeiten verursachen Gesamtkosten von rund 15.000 Euro.
5. Eine weitere Faustregel für die Rohbaukosten besagt, dass sich diese bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus auf rund 500 Euro pro Quadratmeter belaufen. Allerdings variieren die Preise in Abhängigkeit von der jeweiligen Region.

Beispielrechnung :
Angenommen, Sie planen den Bau eines Hauses mit 200 m². Dann ergeben sich im Durchschnitt folgende Rohbaukosten:

200 x 500 Euro = 100.000 Euro

Ein Kostenbeispiel für Massivbauweise
Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Gebäude mit einer Nutzfläche von 150 m² bauen. Es soll sich um einen gehobenen Standard handeln. Zu den Ausstattungen gehören ein Keller, ein auffälliges Eingangsportal und ein Erker. Dann ergeben sich im Durchschnitt folgende Kosten:

1. Rohbau: 115.000 Euro
2. Eingangsportal: 25.000 Euro
3. Erker: 35.000 Euro

Gesamtkosten 175.000 Euro

Kosten Mehrfamilienhaus

Grobe Richtlinien für die Kosten beim Rohbau

Aufgrund der größeren Wohnfläche und der abweichenden Innenraumaufteilung sind die Kosten für ein Mehrfamilienhaus höher anzusetzen als bei einem Einfamilienhaus. Es handelt sich um ein größeres Projekt, wodurch auch die Rohbaukosten ansteigen. Im Folgenden erhalten Sie eine grobe Orientierung, aus welchen Einzelposten sich die Gesamtkosten zusammensetzen:

• Baustelleneinrichtung
• Baustellensicherung
• Keller/Bodenplatte
• Arbeiten; Maurer und Beton
• Fenster/Türen
• Erdarbeiten
• Entwässerung installieren
• Hausanschlüsse
• Errichten vom Dachstuhl
• Treppenhaus inklusive Treppe
• Abdichtung des Rohbaus

Eine Möglichkeit, die Kosten für den Rohbau abzuschätzen ist die Berechnung über die Nutzfläche. Hierbei müssen Sie beachten, dass die Preise immer in Abhängigkeit zur geplanten Ausführung stehen. Im Groben können Sie eine Unterteilung in „Luxus“, „Gehoben“ und „Normal“ vornehmen.

1. Rohbau eines Mehrfamilienhauses der Kategorie „Normal“

Bei einem einfach gestalteten Mehrfamilienhaus müssen Sie mit Ausgaben in Höhe von rund 650 bis 700 Euro pro m² Nutzfläche rechnen. Bei der Angabe handelt es sich um Durchschnittswerte für Deutschland. Regional können Abweichungen vorhanden sein.

2. Rohbau eines Mehrfamilienhauses der Kategorie „Gehoben“

Entscheiden Sie sich für den Bau eines Hauses in einer gehobenen Ausführung, dann kalkulieren Sie mit Kosten in Höhe von rund 750 bis 800 Euro pro m² Nutzfläche.

3. Rohbau eines Mehrfamilienhauses der Kategorie „Luxus“

Soll eine luxuriöse Variante gebaut werden, dann entstehen bis zum Richtfest Kosten in Höhe von mehr als 850 Euro pro m² Nutzfläche.

Eine Beispielrechnung
Sie planen den Bau eines Mehrfamilienhauses mit einer Fläche von 800 m². Dieses kann in einzelne Wohnungen mit jeweils 100 bis 150 m² unterteilt sein. Für den Rohbau entstehen Ihnen nun folgende Kosten:

1. Ausführung „Normal“
   Angenommen, Sie zahlen pro Quadratmeter 700 Euro Rohbaukosten, dann ergibt sich ein Gesamtbetrag von:

700 Euro x 800 m² = 560.000 Euro

2. Ausführung „Gehoben“
   Entscheiden Sie sich für die gehobene Variante und kalkulieren mit Quadratmeterkosten in Höhe von 800 Euro, dann zahlen Sie:

800 Euro x 800 m² = 640.000 Euro

3. Ausführung „Luxus“
   Die Luxusvariante wird mit 900 Euro pro m² angesetzt:

900 Euro x 800 m² = 720.000 Euro

Zusatzinformationen

Welche Unterschiede bestehen bei den Rohbaukosten in Abhängigkeit von der Region?
Die genauen Baukosten hängen unter anderem auch vom Standort ab. Es lassen sich folgende regionale Besonderheiten feststellen:

1. In den Städten sind zwar die Preise für die Grundstücke im Allgemeinen höher als auf dem Lande, dies gilt jedoch nicht uneingeschränkt für die Rohbaukosten. In vielen Großstädten, beispielsweise Bremen, herrscht ein großer Wettbewerb unter den Handwerks- und Bauunternehmen, sodass die Preise im Vergleich zu vielen ländlichen Gegenenden, beispielsweise in weiten Teilen von Niedersachsen, geringer sind.
2. Zu den teuersten Bundesländern im Bereich des Neubaus gehören Bayern, Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und Hessen. Am günstigsten ist der Rohbau in Mecklenburg-Vorpommern, Bremen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg. Die übrigen Länder liegen im mittleren Bereich.

Von welchen äußeren Faktoren hängen die Rohbaukosten ab?
Die Kosten für den Rohbau hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie

• dem Grundriss
• der aktuellen Preissituation in der ausgewählten Region
• der Baukonstruktion
• überraschenden oder im Vorfeld bekannten Hindernissen

Welche baulichen Maßnahmen beeinflussen die Kosten für den Rohbau?

Die genauen Kosten für den Rohbau hängen vom Bauplan ab. Kostenpunkte sind unter anderem:

• die Anzahl an Etagen
• die Wohnfläche
• die Innenraumaufteilung (viele kleine Zimmer oder wenige größere Zimmer)
• Unterkellerung

Soll ich einen Keller mit einplanen?
Die Baukosten für das Haus sind höher, wenn Sie einen Keller einplanen. Allerdings steigt auch der Wert des Hauses deutlich, was bei einem eventuellen Wiederverkauf einen Pluspunkt darstellt. Auch der Gewinn an Nutzfläche ist von Vorteil. Daher sollten Sie zwei Kalkulationen erstellen, eine mit Unterkellerung, eine ohne Unterkellerung. Anschließend entscheiden Sie, ob sich die Mehrkosten für Sie rentieren.

Kann ich die Kosten für den Rohbau durch Eigenleistung senken?
Da die Rohbaukosten einen großen Anteil an den Gesamtkosten einnehmen, stellt sich die Frage, inwieweit die Kosten gesenkt werden können. In jedem Fall sollten Sie verschiedene Angebote von unterschiedlichen Unternehmen einholen, um die Preise miteinander vergleichen zu können und sich für das beste Angebot zu entscheiden.

Die Baukosten können durch die sogenannte „Muskelhypothek“ gesenkt werden. Sinnvolle Eigenleistungen hängen natürlich vom handwerklichen Geschick und der zur Verfügung stehenden Zeit ab. Wenn Sie über handwerkliche Fähigkeiten in dem einen oder anderen Bereich verfügen, dann können Sie einige Bereiche des Rohbaus selbst ausführen und somit Kosten einsparen. Nachteilig wirkt sich jedoch die Tatsache aus, dass sich hierdurch in der Regel ein erhöhter zeitlicher Aufwand ergibt. Dadurch wird die Fertigstellung des Hausbaus verzögert.

Wichtig: Überschätzen Sie sich und ihre Familie nicht! Es ist viel Energie und Zeit für die Eigenleistungen notwendig. Sprechen Sie dies in der Familie ab und legen Sie Rahmenbedingungen fest.

Welche staatlichen Zuschüsse können zur Senkung der Kosten führen?
Zuschüsse werden sowohl vom Bund als auch den Ländern und den Kommunen angeboten. Gängige Angebote existieren beispielsweise für energiesparende Häuser, da der Umweltschutz staatlich gefördert werden soll. Günstige Kredite für Energiesparhäuser werden beispielsweise von der KfW vergeben. Durch die Einsparungen bei den Zinsen senken sich die Rohbaukosten.

Welchen Einfluss haben die ausgewählten Materialien?

Neben der Bauform sind auch die Materialien und Baustoffe ein entscheidender Kostenfaktor. Hierbei gilt es, robuste und langlebige Materialien auszuwählen. Gleichzeitig müssen Sie auf die Kosten achten. Zu den klassischen Baustoffen gehören Ziegel und Kalksandstein. Aber auch Waschbeton und Fachwerkwände sind möglich, jedoch teurer im Preis.

Lohnt sich eine Fachfirma?

Ja. Dem zwar handwerklich geschickten Ich-Bau-Mein-Haus-Selber-Bauherr fehlt es meist an Erfahrung und Routine um die Arbeitsschritte und die Gewerke abzustimmen. Daher empfiehlt es sich eine Fachfirma mit dem Rohbau zu beauftragen und die Kosten durch Eigenleitung zu reduzieren. Ebenfalls hat die Beauftragung einer Fachfirma den Vorteil der rechtlichen Absicherung.

Informieren Sie sich im Vorfeld über die Referenzen des Architekten und der beauftragten Unternehmen. Sollten nach dem Bau Schimmel, Feuchtigkeit oder Risse bemerkt werden, dann entstehen hohe Folgekosten. Unvorhergesehene Probleme können allerdings immer zu einer Erhöhung der Kosten führen. Sollten beispielsweise die falschen Produkte angeliefert werden oder Wetterschäden entstehen, dann steigert dies die Kosten.

Tipps für Schnellleser:

• Faustregel 1: Rohbaukosten 45 Prozent der Endkosten
• Faustregel 2: Rohbaukosten 500 Euro/m² (Einfamilienhaus)
• Faustregel 3: Rohbaukosten 650 bis über 850 Euro/m² (Mehrfamilienhaus)
• Unterteilung in verschiedene Ausführungsvarianten
• unvorhergesehene Ereignisse erhöhe Kosten
• Materialien beeinflussen den Preis
• auf zuverlässige Architekten und Handwerker achten
• Fehler beim Bau vermeiden
• Wetterschäden erhöhen Rohbaukosten
• Innenraumaufteilung beeinflusst Kosten