Notarkosten beim Hauskauf – Tabelle der anfallenden Gebühren

Feli

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Notarkosten zählen zu den Nebenkosten, die bei einem Kauf eines Hauses oder eines Grundstücks anfallen. Sie sind grundsätzlich vom Käufer des Hauses zu zahlen. Der Notar hat die Aufgabe, den Kauf zu beurkunden und die genauen Bedingungen mit Käufer und Verkäufer auszuhandeln. Dazu gehört neben dem Kaufpreis auch der Termin für die Übergabe des fertigen Hauses. Der Notar verwaltet die Zahlungen, übernimmt die Eintragung von Grundschulden und die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer, wenn alle Bestandteile des Vertrages erfüllt sind. Der Kauf oder Verkauf von Eigentum ist an die Dienstleistungen des Notars gebunden, weil eine Umschreibung aufgrund der gesetzlichen Vorgaben im Grundbuch dokumentiert werden muss.

Realistische Kalkulation

… beim Kauf von Immobilien

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist mit hohen Kosten verbunden. Dafür sparen Sie jedoch die Zahlung einer Miete, was sich bereits nach einem Zeitraum von zehn Jahren rentieren kann. Wenn Sie den Kauf oder auch den Bau eines Hauses in Erwägung ziehen, sollten Sie sich dafür entscheiden, wenn zwei wichtige Voraussetzungen erfüllt sind: Sie können sich vorstellen, für eine längere Zeit, im Idealfall ein ganzes Leben lang, an einem Ort zu wohnen. Und Sie sind in der Lage, das Haus oder die Wohnung zu finanzieren. Mit dem Kauf eines Grundstücks, den Baukosten für das Eigenheim oder dem Kauf eines fertigen Hauses ist es nicht getan. Sie müssen weitere Kosten tragen, die sich unter anderem aus der Grunderwerbssteuer und aus den Notarkosten zusammensetzen. Es ist empfehlenswert, wenn Sie diese Posten in Ihrer Finanzierung real kalkulieren. Dazu müssen Sie jedoch wissen, welche Posten der Notar berechnet und welche Nebenkosten darüber hinaus noch auf Sie zukommen.

Nicht selten ist eine Finanzierung sehr knapp aufgestellt. Junge Paare oder Käufer, die ein nicht so hohes Einkommen haben, kümmern sich um die Finanzierung des Kaufpreises und vergessen dabei die Nebenkosten. Dabei können diese einen recht hohen Posten ausmachen. In der Regel kommen mehrere tausend Euro zusammen, die nach dem Kauf des Hauses sofort oder innerhalb einer kurzen Frist fällig werden.

Tipp: Lassen Sie sich eine realistische Kalkulation von einem unabhängigen Fachmann aufstellen. Nicht wenige Banken möchten an einem Hauskredit verdienen und lassen sich auf knappe Kalkulationen ein. Zahlungsschwierigkeiten lassen sich vermeiden, wenn Sie vor Abschluss des Vertrages wissen, was mit dem Hauskauf finanziell auf Sie zukommt.

Allgemeine Informationen

Nur in sehr seltenen Fällen können Sie beim Kauf eines Hauses oder bei einem Neubau auf einen Notar verzichten. Grundsätzlich gehen Sie einen rechtsverbindlichen Vertrag ein, wenn Sie sich für den Kauf von Eigentum entscheiden. Ein solcher Vertrag muss von einem Notar beurkundet werden. Mit wem Sie diesen Vertrag schließen, ist sehr unterschiedlich. Beim Kauf von Privat ist der Vorbesitzer Ihr Vertragspartner. Wenn Sie ein neues Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, kann auch der Bauträger als Vertragspartner fungieren. Dies ist der Fall, wenn der Bauträger das Grundstück vom Vorbesitzer erworben hat und an die Käufer weiterveräußert. Bei Doppelhäusern, Reihenhäusern oder Eigentumswohnung erwerben Sie mitunter einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück. Sie können den Kaufvertrag auch mit einer Behörde schließen oder das Land von einem öffentlichen Träger abkaufen.

Zusammen mit dem Verkäufer oder dessen gesetzlichem Vertreter müssen Sie persönlich beim Notar erscheinen. Es wird ein Termin vereinbart, der sich über mehrere Stunden erstrecken kann.

In der Regel hat der Notar den Vertrag bereits vorbereitet. Dies ist der Fall, wenn Sie ein fertiges Haus von einem Bauträger kaufen, der gleichzeitig mehrere Projekte betreut. Es kann sein, dass Sie den Notartermin mit anderen Käufern gleichzeitig wahrnehmen. Individuelle Posten, die nur Ihren persönlichen Vertrag betreffen, werden mit Ihnen allein verhandelt. Ein solcher Notartermin hat den Vorteil, dass die Kosten günstiger sind, weil Sie sich einige Posten mit anderen Käufern teilen. Derartige Termine sind beim Kauf von neuen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern möglich, die in einem Bauprojekt liegen, bei dem ein Bauträger mehrere Einheiten zum gleichen Zeitpunkt fertigstellt und verkauft.

Möchten Sie ein Grundstück kaufen und das Haus individuell nach Ihren Vorstellungen gemeinsam mit einer Firma bauen, vereinbaren Sie einen Notartermin mit dem Verkäufer. Die Kosten für diese Variante sind dann etwas höher, da Sie den gesamten finanziellen Aufwand des Notars allein tragen.

Tipp: Der Notar berechnet seine Vergütung anhand einer Tabelle, die in der Rechtsanwaltsgebührenordnung zu finden ist. Dies bedeutet, dass die berechneten Posten unabhängig von dem gewählten Notar einheitlich sind.

Hauskauf ohne Notarkosten

Der Kauf von Eigentum ohne Notarkosten ist in der Regel nicht möglich. Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks werden oder einen Miteigentumsanteil erwerben möchten, müssen Sie ins Grundbuch eingetragen werden. Nur dadurch wird Ihr Anteil am Eigentum verbrieft.

Ein Beispiel:

Sie einigen sich auf den Kauf eines kleinen Hauses im Wert von 50.000 EUR und schließen darüber einen privaten Vertrag ab. Die Rate beträgt 500 EUR über 120 Monate. Sie sind mit der Abwicklung einverstanden, der Käufer auch. Der Käufer zieht aus dem Haus aus, Sie leben darin und zahlen pünktlich Ihre Raten. Plötzlich verstirbt der Käufer. Die Erben werden von Ihnen verlangen, dass Sie aus dem Haus ausziehen, weil Sie nicht im Grundbuch eingetragen sind. Deshalb geht das Haus auf die Erben über. Der Kaufvertrag, den Sie vorlegen, hat keine rechtliche Relevanz. Vielleicht können Sie einen Teil Ihres Geldes zurückfordern, vielleicht aber auch nicht, denn Sie haben ja in dem Haus gewohnt.

Wichtige Tipps

Wie machen Sie es richtig?

Grundsätzlich ist der Kaufvertrag nicht zu beanstanden, wenn Sie sich mit dem Käufer einig sind. Sie müssen ihn jedoch einem Notar vorliegen. Dieser prüft den Vertrag auf rechtliche Relevanz und veranlasst die Umschreibung im Grundbuch. Dort würde festgehalten werden, dass die endgültige Umschreibung erst erfolgen soll, wenn Sie alle Raten bezahlt haben. Auch für den vorzeitigen Tod von Ihnen oder vom Verkäufer werden individuelle Festlegungen getroffen.

Gut zu wissen: Es gibt eine Möglichkeit, einen Hauskauf ohne Notarkosten abzuschließen. Dies kann gelingen, wenn Sie bereits durch Erbschaft oder durch einen früheren Kauf alleiniger Eigentümer des Grundstücks sind. Dann können Sie einen Vertrag über den Bau des Hauses abschließen, ohne dass Sie einen Notar bemühen müssen.

Notarkosten sind abhängig vom Umfang der Leistungen

Eine allgemeingültige Aussage über die Höhe der Notarkosten kann nicht getroffen werden. Die einzelnen Posten werden anhand einer Tabelle ermittelt und richten sich nach verschiedenen Kriterien. Dazu gehören:

• Kaufpreis für das Grundstück oder das fertige Haus
• Inanspruchnahme eines Notaranderkontos
• Art der Beurkundung der Grundschuld
• Gebühren für die Umschreibung des Eigentümers
• Gebühren für Vollzug des Kaufes und die Beglaubigung

Beachten Sie bei der Kalkulation der Gebühren, dass der Notar die Eintragung in das Grundbuch nur veranlasst. Die Gebühren für die Umschreibung zahlen Sie direkt an das Grundbuchamt. Einige Notare bieten die Übernahme der Gebühren für die Grundbuchumschreibung als Dienstleistung an. In diesem Falle sind sie in der Rechnung aufgeführt.

Tipp: Der Verzicht auf einige Dienstleistungen kann die Gebühren senken. Denken Sie jedoch an Ihre eigene Absicherung. Das Notaranderkonto und die Beglaubigung von Unterschriften kostet Geld, das Sie jedoch investieren sollten, wenn Sie sich vor negativen Überraschungen während des Verkaufs schützen möchten.

Auflistung der Kosten

Die Gebühren für die Dienstleistungen des Notars sollen anhand einer Beispielrechnung exemplarisch dargestellt werden. Dabei werden alle Kosten zugrunde gelegt, die bei der Beauftragung des Notars anfallen können. Die Gebührenrechnung kann von Ihrer Kalkulation abweichen, wenn Sie einige der Dienstleistungen nicht in Anspruch nehmen.

Beispieldaten:

• Kaufpreis für Haus und Grundstück liegt bei 250.000 EUR
• 200.000 EUR werden finanziert und als Grundschuld eingetragen
• Umschreibung im Grundbuch muss erfolgen
• notarielle Bestätigung der Unterschriften wird gefordert
• Notar streckt Gebühren für die Grundbucheintragung vor
• Notaranderkonto wird in Anspruch genommen

Gebührenrechnung des Notars:

So könnte die Gebührenrechnung Ihres Notars aussehen, wenn alle der beispielhaften Kriterien erfüllt sind.

Aus dieser Rechnung ergibt sich ein Gesamtkostenbetrag von 3.676,50 EUR. Dabei handelt es sich um einen Nettobetrag. Dies bedeutet, dass Sie Mehrwertsteuer zahlen müssen, die extra ausgewiesen wird. In der Beispielrechnung beträgt die Mehrwertsteuer 689,54 EUR. Dies entspricht dem gängigen Satz von 19 Prozent für Geschäfte, die nicht der ermäßigten Mehrwertsteuer unterliegen. Demnach zahlen Sie Gesamtkosten von 4.375,04 EUR brutto an den Notar.

In dieser Beispielrechnung sind die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch enthalten. Es kann aber vorkommen, dass sich der Grundbucheintrag verzögert oder dass der Notar aus anderen Gründen diesen Posten aus der Tabelle nicht übernehmen und in Rechnung stellen möchte. In diesem Fall planen Sie die Gebühren trotzdem in Ihrer Kalkulation ein und zahlen Sie dann nach erfolgtem Eintrag direkt an das Grundbuchamt.

Gut zu wissen: Die Gebührenrechnung für den Notar wird auch als Kostennote bezeichnet. Die gesetzliche Grundlage finden Sie in § 19 Abs. 1 GNotKG.

Vorteile – Notaranderkonto

Im Zusammenhang mit der Zusammensetzung der Gebühren für den Hauskauf und der Berechnung der Notarkosten stellen Sie sich vielleicht die Frage, warum Sie einer Zahlung des Geldes auf ein Notaranderkonto zustimmen sollten. Diese Lösung ist sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer von Vorteil.

Das Notaranderkonto wird beim Hauskauf, aber auch beim Erwerb von Grundstücken oder gewerblich genutzten Gebäuden als Zwischenkonto für alle Zahlungen verwendet, die Käufer und Verkäufer miteinander vereinbaren. Sie können im Notarvertrag die Zahlung des Kaufpreises in einem Betrag vereinbaren oder Sie einigen sich auf Raten. Oftmals wünscht der Verkäufer eine Anzahlung, die nicht über das Notaranderkonto läuft. Der Restbetrag wird dann auf das Zwischenkonto überwiesen und kommt zur Auszahlung, wenn die Kriterien aus dem Kaufvertrag erfüllt sind. Dabei kann es sich um die Umschreibung im Grundbuch handeln oder die Restzahlung wird nach dem Auszug des Verkäufers vereinbart.

Ein Notaranderkonto gibt Ihnen als Käufer die Sicherheit, dass der Verkäufer das Geld erst bekommt, wenn er alle vertraglichen Bestandteile erfüllt hat. Der Verkäufer kann den Verkauf seines Hauses ebenfalls sicher abwickeln, denn die pünktlichen Zahlungen durch den Notar sind garantiert.

Tipp: Lassen Sie sich die Vorteile des Notaranderkontos im Zusammenhang mit dem Hauskauf beim Notartermin genau erklären und entscheiden Sie dann, ob Sie die Dienstleistung in Anspruch nehmen möchten.

Gebühren absetzen

Vielleicht haben Sie sich auch schon gefragt, welche Gebühren Sie von der Steuer absetzen können, die mit dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung in Zusammenhang stehen. Wenn Sie das Haus oder die Wohnung für eine private Nutzung kaufen, können Sie die Notarkosten nicht von der Steuer absetzen. Anders sieht es aus, wenn der Hauskauf dem Zweck der Vermietung und Verpachtung dient oder wenn Sie die Immobilie gewerblich nutzen möchten. In diesen Fällen können Sie die Notarkosten, die mit dem Hauskauf in unmittelbarem Zusammenhang stehen, von der Steuer absetzen.

Gut zu wissen: Nutzen Sie die neue Immobilie zum Teil privat und zum Teil gewerblich, sind die gewerblichen Nebenkosten steuerlich absetzbar. Lassen Sie eine detaillierte Berechnung gemäß der Tabelle aufstellen und reichen Sie die Gebührenrechnung für den gewerblichen Teil beim Finanzamt ein.