Kernsanierung: Kosten je qm im Altbau: Kosten-Tabelle

Kernsanierung Altbau, Kosten-Tabelle

Nur weil ein Haus reparaturanfällig oder technisch veraltet ist, muss es kein Fall für die Abrissbirne sein. Oftmals lässt sich auch ein älteres Haus noch retten, wenn die richtigen Maßnahmen ergriffen werden. Wenn gewisse Kernpunkte noch intakt sind, kann viel erreicht werden. Die technischen Möglichkeiten hierzu sind sehr erstaunlich: Vieles, was noch vor wenigen Jahren unrettbar gewesen wäre, lässt sich heute dank moderner Mittel gut in den Griff bekommen. Lesen Sie in diesem Text, worauf Sie bei der Kernsanierung von einem Altbau achten müssen.

Erhalten statt Neubauen

Dem Altbau eine Chance geben – Die goldene Regel

Die „Goldene Regel“ bei der Kernsanierung lautet: Die Sanierungskosten dürfen 50% vom Kaufpreis einer Immobilie ausmachen, dann kann sie sich lohnen. Das gilt natürlich nur für Gegenden mit keinem rapiden Preisverfall bei Immobilien. Noch heute sind im Osten Deutschlands zahlreiche extrem billige Häuser erwerbbar.

Hier kann natürlich mehr Geld in die Hand genommen werden, um aus einem halb verfallenen Schlösschen oder Resthof wieder ein richtig schickes Eigenheim zu machen. In wirtschaftlich normalen oder boomenden Regionen sollte die 50% Regel aber beachtet werden. Vor allem, wenn die Immobilienpreise tendenziell steigen, zahlt sich ein intelligent geplanter Neubau meistens eher aus, als ein kernsanierter Altbau.

Kernsanierung

Typische Fallen

Altbauten haben im Wesentlichen einen gemeinsamen Feind: Die Feuchtigkeit. Ob beschädigte Zu- oder Abwasserrohre, feuchte Keller, undichte Dächer oder fehlende Isolierung – Wasser im Haus hat immer die gleichen Folgen: Schleichende, sich stetig verschlimmernde Schäden an der Bausubstanz plus Schimmel und Fäulnis an allem organischem Material. Auf dem Dach kann eine undichte Dachpfanne für das Verrotten eines ganzen Dachstuhls sorgen.

Im Keller lassen Fehler und Löcher in der Abdichtung das Fundament bröckeln. Beschädigte Fassaden erzeugen ein dumpfes, feuchtes Raumklima, welches das Mobiliar angreift. Vor der Entscheidung zum Kauf oder der Sanierung sollte deshalb der ganze Bau auf eindringende Feuchtigkeit untersucht werden. Nach einer Vorab-Inspektion durch den potentiellen neuen Hausherrn, ist es auch dringend empfohlen, einen Fachmann hinzu zu ziehen.

Feuchteschäden erkennt man Folgendermaßen:

Dach

  • faulende Balken und Sparren
  • Feuchteflecken auf der Innenschalung
  • muffiger Geruch

Fassade

  • feuchte Stellen
  • unangenehmes Raumklima
  • muffiger Geruch

TIPP: Unbedingt Bilder abhängen und Schränke vorrücken. Häufig bilden sich dort Feuchte- und Schimmelnester.

Keller

Weiße Ausblühungen oder Schwarzschimmel am Mauerwerk, starker, muffiger Geruch. Vorsicht, bei fortschreitender Beschädigung droht eine Gefahr für die Statik!

Nach einer ersten Begutachtung durch den Interessenten kann ein externer Gutachter für Klarheit sorgen. Mit Hilfe von speziellen Messgeräten wird der Wassergehalt im Mauerwerk genau geprüft. Anschließend können die weiteren Maßnahmen kalkuliert werden.

Fundament

Das Fundament muss passen

Das Wichtigste am Haus ist das Fundament. Alles andere kann tiptop in Ordnung sein, ohne ein stabiles Fundament und robuste Kellerwände ist das Haus unrettbar verloren.

Darum: Eine Kernsanierung findet immer von „unten nach oben“ statt. Ein Dach lässt sich verhältnismäßig leicht beiflicken und notwendige Investitionen sich so noch ein wenig hinaus zögern. Keller und Fundament müssen aber im intakten Zustand sein, sonst verbrennt man schnell viel Geld.

Glücklicherweise ist es heute aber nicht mehr so, dass für die Sanierung einer Kellerwand das ganze Haus praktisch ausgegraben werden muss. In vielen Fällen kann durch ein minimal invasives Injektionsverfahren ein undichter Keller wieder repariert und wohnlich gemacht werden. Das ist allerdings eine Sache für eine Spezialfirma.

Aber immerhin: Diese Maßnahme geschieht innerhalb des Hauses. Ein Minibagger zum Ausschachten des Kellerfundaments muss nicht bestellt werden. Ähnliche Verfahren sind heute auch zum nachträglichen Einbau einer Feuchtigkeitssperre verfügbar. Damit können auch schwere Baufehler wieder behoben werden.

Dämmung

Fassadendämmung – innen oder außen?

Ein Altbau kann ein einfaches Einfamilienhaus aus den 1950er Jahren sein. Diese schnell und preiswert errichteten Gebäude haben in der Regel eine einfache, glatte Fassade. Diese lässt sich sehr leicht mit einer Dämmung versehen und anschließend verputzen oder verklinkern. Schon sieht das Haus wie ein Neubau aus.

Denkmalgeschütztes Haus

Eine ganz andere Herausforderung ist es, ein denkmalgeschütztes Haus oder einen Altbau mit einer schönen, erhaltenswerten Fassade zu sanieren. Wenn ein herrliches Fachwerk, ein oramentenreicher Stuck oder andere, wunderschöne und klassische Applikationen eine Fassade zieren, ist eine Außendämmung eine echte Bausünde. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist das Aufbringen einer Außendämmung sogar verboten. Die Lösung heißt – Innendämmung. Die ist allerdings nicht ganz so preiswert zu haben.

Es liegt nahe, dass eine Innendämmung nicht mit Polystyrol erfolgen kann. Die Brandgefahr ist viel zu hoch. Außerdem sind die Hartschaumplatten gesundheitlich nicht ganz unbedenklich. Schließlich ist ihre Entsorgung sehr teuer geworden. Das einzige Material, welches für eine dauerhafte und korrekte Kernsanierung von einem  denkmalgeschützten Altbau zur Innendämmung in Frage kommt, sind Platten aus Kalziumsilikat.

Dabei handelt es sich im Wesentlichen um mikrogeschäumten Kalk. Die Herstellungsverfahren der Kalziumsilikatplatten sind sehr aufwändig, was die Produkte sehr teuer macht. Jedoch sind die Platten aus mehreren Gründen für eine dauerhafte Sanierung geradezu ideal.

Sie bieten folgende Vorteile:

  • sehr gute Dämmwerte
  • natürliches, unbrennbares, emissionsfreies Material
  • sehr guter Brandschutz
  • sehr atmungsaktiv und bindend für Feuchtigkeit
  • reguliert das Raumklima
  • problemlos in der Entsorgung

Preis

Ein Wermutstropfen bei den vielen Vorteilen der Kalziumsilikat-Platten ist der Preis: Mit mindestens 30 Euro pro Quadratmeter muss man rechnen. Dafür ist eine Innendämmung mit Kalziumsilikat aber eine dauerhafte Maßnahme, die zudem den Wert einer Immobilie deutlich steigert.

Dach

Dichtes Dach, gesundes Haus

Die Dachpfanne aus gebranntem Ton dominiert bis heute die Eindeckung eines Gebäudes. Die einzigen Alternativen sind Naturschiefer und in bestimmten Regionen Holz-Biberschwänze oder Reet. Diese Naturstoffe haben alle einen gemeinsamen Nachteil: Sie halten nur begrenzt lange. Durch Beschichtungen kann die Lebensdauer einer Dacheindeckung zwar deutlich verlängert werden. Dennoch, sobald die erste Pfanne gesprungen ist, muss man handeln. Sonst sind Dämmung und schlimmstenfalls auch der Dachstuhl schnell ein Fall für die Kernsanierung.

Sofern es die örtlichen Bauvorschriften zulassen, kann aber bei der Neueindeckung über eine Alternative zur Dachpfanne nachgedacht werden. Heute sind Struktur-Trapezbleche verfügbar, die einem geschindelten Dach täuschend ähnlich sehen. Im Gegensatz zu der kleinen aber schweren Dachpfanne aus Ton, werden diese leichten Bleche in bis zu sieben Meter Länge geliefert. Das macht die Montage wesentlich schneller und einfacher. Bei Blechdächern muss aber unbedingt eine gründliche Schalldämmung erfolgen, da es sonst beim nächsten Regen sehr laut werden kann.

Sparen

Sparen mit neuer Installation

Die Bausubstanz eines Hauses ist das Eine – die Installation das andere. Auch hier sollten Gutachter sich ein genaues Bild von der Lage machen.

Die Empfehlung lautet aber: Wenn schon kernsaniert werden muss, dann sollte man es auch gründlich und richtig machen. Flickwerk und Beischusterei steigern den Wert eines Hauses nicht wirklich.

Besser ist es: Wenn die Abwasser- und Zuwasserleitungen an einer Stelle defekt sind – alles raus und neu machen. So erhält man einen definierten Neuzustand, der sich im Fall eines Verkaufs des Hauses wertsteigernd auswirkt.

Installation

Gleiches gilt für die Installation. Alte Leitungen aus minderwertigem Material können mit der Zeit eine brüchige Isolierung bekommen. Außerdem weiß man nie, welche Überspannungen das Stromnetz im Haus schon aushalten musste. Es kann sich so immer ein kleiner Schaden gebildet haben, der per Kriechstrom die Stromkosten in die Höhe treibt oder sogar lebensgefährliche Stellen entstehen lässt.

Der Vorteil ist hier, dass der Heimwerker sehr viel in Eigenleistung vorarbeiten kann. Schlitze stemmen, Löcher für Steckdosen bohren und Leitungen schneiden, abisolieren und vorlegen sind alles Arbeiten, die man selbst machen kann. In der Regel ist das an einem Wochenende für ein normales Einfamilienhaus erledigt. Die Verdrahtung von Schaltern, Steckdosen und vor allem Sicherungen sollte dann aber wieder dem Fachmann überlassen werden.

Die Gelegenheit der Kernsanierung nutzen

Auch wenn eine Kernsanierung mit mächtig viel Arbeit und Schmutz einhergeht – sie bietet auch einmalige Chancen. Einfacher und problemloser als zu diesem Zeitpunkt lassen sich neue Heizungen, einschließlich Fußbodenheizungen, nicht installieren. Wenn einmal das Haus wieder verputzt und eingerichtet ist, reißt niemand wieder den Estrich heraus.

Besser ist es, vorher genau zu planen und das Budget so zu verteilen, dass man diese Gelegenheiten nicht verpasst. Auch neue Heizsysteme, beispielsweise Pelletheizungen oder Solarkollektoren, lassen sich im Zuge einer Kernsanierung besonders leicht einbauen. Diese Maßnahmen steigern ebenfalls den Wert einer Altbau Immobilie ganz erheblich.

Kostenüberblick

Kernsanierung vom Altbau – ein Kostenüberblick

Wir haben Ihnen hier die gängigsten Kosten in einer Tabelle zusammengefasst, mit denen Sie bei der Kernsanierung von einem Altbau rechnen müssen.

Kein Altbau-Kauf ohne Gutachter

In Summe ergibt sich folgendes Bild: Ein altes Haus ohne Gutachter zu kaufen ist ein unkalkulierbares Risiko. Was mit Beiflickerei an einer Stelle beginnt, kann schnell im Verbrennen unübersehbarer Summen enden. Ganz fatal ist, wenn schon zehntausende Euro investiert wurden und dann doch der Abriss unvermeidlich wird. Das kann man sich sehr gut sparen, wenn das Haus vorher gründlich durch einen Gutachter inspiziert wurde.

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