Hausnebenkosten – Aufstellung aller unvermeidbaren Kosten

Silvia

Teilen:

Nicht nur der Mietzins beziehungsweise die monatlichen Raten für das Eigenheim führen zur finanziellen Belastung. Es entstehen zusätzlich Nebenkosten, welche beglichen werden müssen. Wir zeigen Ihnen, welche Positionen unvermeidlich sind und welche Kosten entstehen.

Nebenkosten führen immer wieder zu Streitigkeiten, da ihre Höhe oftmals überraschend ist. Mieter befürchten, dass die Aufstellung fehlerhaft ist und Hausbesitzer sind schockiert, wenn sie am Jahresende die Rechnungen der Stadtwerke, der Abfallunternehmen und der Energiebetriebe erhalten. Vermieter fragen sich, welche Hausnebenkosten sie auf die Mieter umlegen können und wie sie bei einem Mehrfamilienhaus am besten vorgehen sollen. Haben Sie einen Kredit für die Finanzierung des Hauses aufgenommen, dann müssen die Nebenkosten bereits in der Planungsphase einkalkuliert werden. Sie führen zu einer monatlichen beziehungsweise jährlichen Belastung und werden zusätzlich zu den Raten gezahlt. In unserer Aufstellung erfahren Sie, welche Kosten unvermeidbar sind.

Wie werden die Hausnebenkosten abgerechnet?

Hausnebenkosten werden monatlich oder in einigen Fällen auch jährlich abgerechnet. Als Hauseigentümer zahlen Sie die Beträge direkt an die jeweiligen Anbieter, als Mieter erhalten Sie eine Abrechnung vom Vermieter. Bei einem gemieteten Einfamilienhaus ist es allerdings auch möglich, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass die fälligen Nebenkosten auf das Konto des Versorgers überwiesen werden muss. In allen anderen Fällen erfolgt eine monatliche Abschlagszahlung an den Vermieter und Ende des Jahres wird eine genaue Abrechnung erzielt. Es ist allgemein üblich, die Abrechnungen zum Ende des Kalenderjahres anzufertigen. Möglich sind aber auch abweichende Zeiträume, solange ihre Länge nicht mehr als 12 Monate beträgt. Für Vermieter existieren feste Fristen, die in jedem Fall eingehalten werden müssen. Ansonsten sind die Abrechnungen unwirksam und die Mieter müssen Nachforderungen nicht mehr begleichen. Um die Ansprüche zu erhalten, müssen Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach Abrechnungsende die Nebenkostenabrechnung an den Mieter übergeben.

Nebenkosten in der Übersicht

1. Auf den Mieter umlagefähige Betriebskosten

Heizkosten

Die Höhe der Heizkosten ist vom Verbrauch abhängig. Sie basiert auf dem Heizverhalten, der Wohnfläche, der Energieform und dem Zustand der Heizungsanlage. Für eine 100 m² große Wohnung sollten Sie im Durchschnitt mit jährlichen Kosten von rund 1.300 Euro rechnen. Eine Elektroheizung ist in diesem Fall die teuerste Variante, Pelett-Heizungen gelten als eine der günstigsten Heizungstypen.

Kosten für Wasser (Abwasser und Frischwasser)

Die Wassergebühren sind in den meisten Gemeinden zweigeteilt. Zum einen müssen Sie das Frischwasser bezahlen, zum anderen werden Kosten für das Abwasser fällig. Die Berechnung erfolgt vorrangig über die verbrauchte Menge. Zusätzlich kann für das Regenwasser eine Zusatzgebühr verlangt werden, welche von der bebauten Fläche abhängig ist. Rechnet man Frischwasser und Abwasser zusammen, so entstehen Gebühren von rund 4 bis 6 Euro pro m³. Jede Gemeinde legt ihre Preise selbst fest. Für das Regenwasser werden pro 100 m² bebaute Fläche rund 80 Euro pro Jahr fällig.

Tipp: Vermieter von Mehrfamilienhäusern müssen im Mietvertrag regeln, ob Sie die Wassergebühren auf die einzelnen Mieter anhand der in den Haushalten lebenden Personen oder dem tatsächlichen Verbrauch umlegen möchten.

Kosten für Strom

Die Stromkosten werden durch den Verbrauch und den gewählten Tarif bestimmt. Für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 160 m² können Sie monatliche Ausgaben von 100 bis 150 Euro einkalkulieren.

Müllabfuhr

Die Müllgebühren werden von den jeweiligen Gemeinden festgelegt. Sie können auf verschiedene Arten bestimmt werden:

• Anzahl der im Haushalt lebenden Personen
• Zur Verfügung gestellte Anzahl an Mülltonnen (zuzüglich einer Grundpauschale)
• Von der Gemeinde gekaufte Anzahl an Müllsäcken (zuzüglich einer Grundpauschale)
• Anzahl der durchgeführten Entleerungen (zuzüglich einer Grundpauschale)

In einigen Gemeinden ist die Abholung der „Blauen Tonne“ (für Altpapier und Pappe) kostenfrei. Während Sie in vielen Teilen Deutschlands durch die Abfallmenge die Kosten beeinflussen können, sind die Gebühren in anderen Gemeinden fest definiert. Im Mittel müssen Sie pro Monat und Person mit Kosten von 5 bis 10 Euro rechnen.

Wartung der Heizung

Die Heizung sollte ein- bis zweimal pro Jahr gewartet werden. Kalkulieren Sie Kosten von 70 bis 300 Euro ein. Die Wartung umfasst keine Reparaturen sondern lediglich die optische und technische Funktionsprüfung, die Reinigung und den Austausch von Dichtungen. Ohne die Wartung besteht die Gefahr von Funktionsausfällen, das Risiko für die Hausbewohner steigt und der Energieverbrauch ist nicht optimal.

Straßenreinigung

Hausbesitzer sind für die Reinigung des Bürgersteigs verantwortlich. In vielen Gemeinden auf dem Lande müssen sie zudem die Straße vor dem Haus selbst reinigen. Die Arbeiten können entweder per Mietvertrag auf die Mieter umgelegt werden, selbst ausgeführt werden oder Sie beauftragen ein Unternehmen. Die genauen Kosten hängen von der Größe des zu reinigenden Bereiches ab. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus sollten Sie mit rund 50 Euro pro Monat rechnen. Im Winter müssen Sie zudem die Räumung des Gehweges sowie das Streuen von Salz organisieren.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist in den meisten Gemeinden von der Grundstücksfläche abhängig. Ein Einfamilienhaus inklusive Garten und Hof verursacht pro Jahr rund 50 bis 100 Euro an Ausgaben.

Ausgaben für Hausmeister, Gärtner und Reinigungskräfte

Diese Kostenposition ist von den Anbietern und den gebuchten Leistungen abhängig. Sie kann pauschal nur schwer eingeschätzt werden. Beauftragen Sie eine Fachfirma und buchen lediglich wenige Leistungen, so haben Sie keine gute Verhandlungsposition und die Kosten sind höher. Sind Sie Besitzer von mehreren Häusern, so können Sie einen Hausmeister fest einstellen und Kosten sparen. Gärtner verlangen pro Arbeitsstunde rund 35 bis 70 Euro zuzüglich Umsatzsteuer. Reinigungskräfte werden mit 10 bis 40 Euro zuzüglich Umsatzsteuer vergütet, abhängig davon, ob Sie die Arbeitskräfte über eine Vermittlungsfirma buchen oder direkt beauftragen.

Haftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung

Versicherungen sind sehr wichtig, um sich gegen verschiedene Gefahren abzusichern. Stürzt im Winter ein Passant auf dem nicht geräumten Gehweg, so sind Sie als Hauseigentümer für die finanziellen Folgen verantwortlich. Im Brandfalle kann das komplette Haus zerstört werden und der finanzielle Ruin droht. Vielen der Gefahren können Sie durch eine Versicherung vorbeugen. Die Versicherungsgesellschaften ermitteln die Kosten anhand der enthaltenen Leistungen, der Gebäudegröße und den regionalen Risiken.

Beispiel EFH

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist in unserem Rechenbeispiel bei einem Direktversicherer bereits für 33 Euro jährlich zu haben.

Die Wohngebäudeversicherung für 120m² Wohnfläche und einem Carport schlägt mit 98 Euro zu Buche. Darin sind ohne Selbstbeteiligung versichert: Haus, Garagen, Carports, Zentralheizungsanlagen, elektrische Anlagen, sanitäre Installationen und eingebaute Schränke. Die folgenden Erweiterungen sind optional:

• Erweiterte Elementarschäden mit 1.000 EUR Selbstbeteiligung, z.B. durch Überschwemmung oder Erdbeben zzgl. 43 Euro
• Bestimmte sonstige Grundstücksbestandteile bis 20.000 EUR z.B. Einfriedungen, Überdachungen

Tipp: Sie haben bei den Kosten einen gewissen Verhandlungsspielraum. Schließen Sie die Verträge über einen Vermittler ab, so können Sie Rabatte aushandeln, benötigen allerdings ein wenig Verhandlungsgeschick. Lassen Sie sich verschiedene Angebote erstellen und entscheiden Sie sich für günstige Angebote, die alle benötigten Leistungen enthalten.

Schornsteinfeger

Der Schornsteinfeger reinigt den Abzug und überprüft die Abgaswerte der Heizung. Er wird je nach Region einmal pro Jahr oder alle zwei Jahre bestellt. Die Kosten betragen pro Jahr rund 30 bis 50 Euro.

2. Nicht auf den Mieter umlagefähige Nebenkosten

Gebühren für die Kontoführung

Kontoführungsgebühren entstehen durch Überweisung von Nebenkosten. Bei einigen Banken profitieren Sie von kostenfreien Konten, solange Sie diese nicht gewerblich nutzen. Als Vermieter können Sie somit keine gebührenfreien Angebote in Anspruch nehmen. Bewohnen Sie eine selbst genutzte Immobilie, dann werden verschiedene kostenfreie Kontomodelle angeboten. Vor allem Direktbanken und Online-Banken bieten günstige Angebote an. Handelt es sich um ein kostenpflichtiges Konto, dann werden monatliche Grundgebühren in Höhe von 3 bis 6 Euro sowie Kosten in Höhe von 0,10 bis 0,30 Euro pro Überweisung fällig.

Tipp: Zahlen Sie die Nebenkosten jährlich und nicht monatlich, dann sparen Sie Kontoführungsgebühren ein.

Ausgaben für den Hausverwalter

Ein Hausverwalter wird bei Mehrfamilienhäusern eingesetzt. Er ist der Ansprechpartner für die Mietparteien und übernimmt alle organisatorischen Aufgaben. Mögliche Leistungen sind die Überwachung der Mietzahlungen, die Beauftragung von notwendigen Reparaturen und der Abschluss von Mietverträgen. Die Kosten werden individuell ausgehandelt und hängen vom Auftragsumfang ab. Oftmals müssen Sie mit 3 bis 10 Prozent der Mieteinnahmen rechnen.

Reparaturen und Instandsetzungen

In jedem Haus kommt es früher oder später zu Reparaturen: Die Heizung fällt aus, Wasserhähne tropfen oder das Licht funktioniert nicht mehr. Um diesen überraschenden Kosten vorzubeugen, sollten Sie monatlich einen festen Betrag zur Seite legen. Im Notfall können Sie auf das Geld zurückgreifen. Während kleine Reparaturen nicht dramatisch sind, werden im Falle eines undichten Daches große Summen fällig. Es hat sich bewährt, pro Monat in einem selbst bewohnten Einfamilienhaus 100 Euro auf ein Konto einzuzahlen. Wird das Geld nicht benötigt, so haben Sie nach einigen Jahren eine nette Summe angespart und können diese nach einem eventuellen Verkauf des Hauses frei nutzen.

Tipp: Sprechen Sie mit Ihrer Bank über die angemessene Anlageform. Sie müssen auf das Geld jederzeit Zugriff haben, werden es allerdings für kleine Reparaturen im besten Fall nicht in Anspruch nehmen.

Übersicht der Kosten inklusive Beispielen

• Heizkosten:
  • Heizkosten betragen pro Jahr rund 1.300 für eine 100 m² große Wohnung.
• Kosten für Wasser (Abwasser und Frischwasser)
  • für eine 3-köpfige Familie sollten Sie pro Jahr rund 700 Euro einplanen.
• Kosten für Strom
  • in einem durchschnittlichen Einfamilienhaus können Sie von Ausgaben in Höhe von 100 bis 150 Euro ausgehen.
• Müllabfuhr
  • pro Person müssen Sie mit jährlichen Gebühren in Höhe von rund 90 Euro kalkulieren (Stand 2016, Gemeinde in Hessen)
• Wartung der Heizung
  • Wartung der Heizung für ein Einfamilienhaus kostet für eine Gasheizung rund 80 Euro.
• Straßenreinigung
  • führen Sie die Säuberung des Bürgersteigs nach Möglichkeit selbst durch beziehungsweise geben Sie diese Aufgabe an die Mieter weiter.
• Grundsteuer
  • pro Jahr rund 50 bis 100 Euro je Einfamilienhaus.
• Ausgaben für Hausmeister, Gärtner und Reinigungskräfte
  • Die Kosten sind vom Leistungsumfang abhängig. Ein Beispiel ist das Schneiden der Hecke (Länge 70 Meter). In diesem Fall müssen Sie mit Kosten zwischen 150 und 300 Euro rechnen. Das Rasenmähen einer Fläche von 700 m² kostet rund 100 Euro im Falle einer beauftragten Fachfirma.
• Haftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung
  • Versicherungspaket für ein Einfamilienhaus muss mit rund 150 bis 500 Euro pro Jahr eingeplant werden.
• Schornsteinfeger
  • Kosten für den Schornsteinfeger verursachen in einem Einfamilienhaus (Standort Hessen, 2016) rund 30 Euro pro Jahr.
• Gebühren für die Kontoführung
  • Bewohnen Sie das Haus selbst und haben Sie sich für die jährliche Zahlung der Nebenkosten entschieden, so werden rund 40 Euro Kontoführungsgebühr pro Jahr fällig.
• Ausgaben für den Hausverwalter
  • Die Ausgaben für den Hausverwalter fallen lediglich bei vermieteten Objekten an. Sie werden individuell ausgehandelt und hängen vom Leistungsumfang ab.
• Reparaturen und Instandsetzungen
  • Zahlen Sie pro Monat 100 Euro auf ein Konto ein, dann haben Sie im Notfall eine Reserve zur Hand, die Sie für die Ausgaben nutzen können.

Tipps für Schnellleser:

• Heizkosten
• Kosten für Wasser (Abwasser und Frischwasser)
• Kosten für Strom
• Müllabfuhr
• Wartung der Heizung
• Straßenreinigung
• Grundsteuer
• Ausgaben für Hausmeister, Gärtner und Reinigungskräfte
• Haftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung
• Schornsteinfeger
• Gebühren für die Kontoführung
• Ausgaben für den Hausverwalter
• Reparaturen und Instandsetzungen