Erbbaugrundstück kaufen – was ist das? Alle Vor- und Nachteile

Erbbaugrundstück

Das Bauen auf einem Erbbau-Grundstück ist eine Alternative zum Kauf von Grund und Boden. Es ist wesentlich billiger und bildet so die Möglichkeit, auch bei begrenztem Budget zu einem Eigentum zu gelangen. Jedoch hat das Bauen auf Erbbaugrund viele juristische Hürden und Besonderheiten, die es vor dem Bauen zu kennen gilt. Gute Kenntnis der Rechtslage ist vor der Wahl dieses Immobilienerwerbs Pflicht, sonst drohen böse Überraschungen.

Einen Großteil der Baukosten umgehen

Das deutsche Recht sieht vor, neben dem Kauf von Grundstücken, sie auch über das Erbbaurecht auf lange Zeit zu mieten. Damit können sich Immobilienbauer einen großen Teil der Gesamtkosten sparen. Statt eines einmalig zu entrichtenden Kaufpreises wird das Grundstück über 50 oder 100 Jahre lang gemietet. Die Miete, auch traditionell „Pacht“ genannt, ist kein fixer Betrag sondern ist ein prozentualer Anteil vom Grundstückswert. Der Terminus „Pacht“ ist zwar noch weit verbreitet, jedoch ist er nicht mehr juristisch zulässig.

Dieses Verfahren bietet beide Seiten große Vorteile. Grundstücke sind grundsteuerpflichtig. Ein ungenutztes Baugrundstück verursacht deshalb nur Kosten, ohne eine Rendite zu generieren. Eine nicht-bebauliche gewerbliche Nutzung (z.B. Landwirtschaft oder Tierhaltung) eines Baugrundstücks ist in der Regel verboten, zumindest jedoch genehmigungspflichtig. Das Erbbaurecht kann dem Grundstücksbesitzer so eine interessante Rendite bieten, die weit über die Grundsteuer hinausgeht.

Erbbaurecht – was ist das?

Beim Erbbaurecht schließen Grundstücksbesitzer und Immobilienbauer einen langfristigen Vertrag über die mietgebundene Nutzung eines Grundstücks. Die Freigabe zum Immobilienbau hat das Grundstück zu diesem Zeitpunkt schon erhalten. Wie weit das Baugrundstück jedoch schon erschlossen ist, kommt auf den Einzelfall an. Der Immobilienbauer kann theoretisch sofort mit dem Errichten des Gebäudes beginnen. Jedoch ist er auch ab Zeitpunkt des Kaufvertrags zur Zahlung des Erbbauzinses verpflichtet.

Erbbaurecht

Dieser Zins beträgt ca. 3-5% vom Grundstückswert. Da dieser jedoch schwanken kann, ist für beide Seiten die Rendite mit einer gewissen Varianz ausgestattet. Nach Ablauf des Nutzungsvertrags endet auch das Besitzrecht an der Immobilie. Wenn das Grundstück zwischenzeitlich nicht vom Immobilienbesitzer gekauft wurde, fällt es ersatzlos an den Grundstücksbesitzer. Gleiches gilt auch, wenn der Grundstücksmieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. Hier gilt eine zweijährige Karenzphase, nach deren Ablauf der Grundstücksbesitzer den Vertrag als aufgelöst betrachten kann.

Die errichtete Immobilie fällt an den Grundstücksbesitzer, jedoch ist er zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung verpflichtet.

Das Besondere am Erbbaurecht ist, dass es aufgrund der langen Vertragslaufzeiten vererbt werden kann. Damit geht der Vertrag auf die Erben dies Immobilien-Errichters über. Jedoch gilt dies nur für den festgelegten Zeitpunkt. Die vom Vererbenden genutzte Vertragslaufzeit ist auch für den Erben bereits verstrichen.

Vor- und Nachteile

Die Vorteile vom Erbbaurecht sind für den Mieter:

  • Günstiger Weg zum Erwerb von Baugrund
  • Erhebliche Reduzierung der Baukosten
  • Vererbbarkeit der Immobilie und des Vertrages

Die Vorteile vom Erbbaurecht für den Vermieter:

  • Gut gesicherte Verzinsung von ansonsten ungenutzten Kapital
  • Langfristiger Generierung von zusätzlichem Einkommen
  • Tendenziell steigendes Einkommen durch den Erbbauzins
  • Bei Ablauf des Vertrages fällt ein günstiges Gebäude zu

Die Nachteile vom Erbbaurecht für den Mieter:

  • Gefühl, zwar das eigene Haus, jedoch nicht den eigenen Grund und Boden zu besitzen
  • Gewisse Unwägbarkeiten über die jährliche finanzielle Belastung
  • Hohe Verantwortlichkeit gegenüber dem Grundstückseigentümer
  • Erheblich erschwerter Verkauf des errichteten Gebäudes.

Die Nachteile vom Erbbaurecht für den Vermieter:

  • Gefühl, auf eigenem Grund ein fremdes Haus stehen zu haben
  • Angewiesen darauf sein, dass der Mieter pfleglich mit dem Grundstück umgeht
  • Volle steuerliche Belastung des Mietzinses
  • Lange Karenzzeit bei Nichtzahlung des Mietzinses
  • Aufwändige jährliche Taxierung des Grundstücks

Grundstücksnutzung

Bei einer rein zu Wohnzwecken genutzten Immobilie ist es bereits schon eine Herausforderung, die pflegliche Nutzung des Grundstückes über den gesamten Vertragszeitraum zu garantieren. Bei einer so langen Nutzung ist es relativ wahrscheinlich, dass der eine oder andere Bewohner der Immobilie es mit der Pflege nicht so genau nimmt. Besonders problematisch sind hier Hobbyschrauber. Illegal verklapptes Altöl lässt sich nach dem Ablauf eines Grundstücks-Mietvertrags in der Regel nur noch sehr schwer einem Verursacher zuordnen. Häufig bleibt hier der Grundstücksbesitzer auf den Sanierungskosten sitzen.

Noch problematischer ist es bei auf Erbbaurecht errichteten gewerblichen Gebäuden. Die Fluktuation der Nutzer von Lager- und Produktionshallen kann sehr groß sein, so dass es hier noch schwieriger ist, einen Blick auf die tatsächliche Nutzung des Grundstücks zu behalten. Grundsätzlich kann der Grundstücksbesitzer zwar den Wert des Gebäudes mit den erwartbaren Sanierungskosten für das Grundstück verrechnen. Jedoch sollte man auch hier realistisch bleiben: Man müsste schon ein massives Natursteingebäude errichten, damit es nach 99 Jahren überhaupt noch nutzbar ist. Mauerwerk, Stahlbau oder Holz-Ständer-Gebäude sind nach 99 Jahren in der Regel reif für den Abbruch.

Ausweg Heimfall

Der Grundstücksbesitzer hat unter gewissen Voraussetzungen das Recht, eine vorzeitige Rückgabe des Grundstücks zu verlangen. Das tritt vor allem dann in Kraft, wenn er eine nicht pflegliche oder sachgemäße Nutzung des Grundstücks nachweisen kann. Ein Eigenbedarf ist hingegen in Bezug auf Erbbaurecht in der Regel nicht durchsetzbar. Hier gilt der Mieterschutz, da schließlich extra zu diesem Zweck die lange Vertragslaufzeit eingerichtet wurde.

In der Praxis ist jedoch das Durchsetzen des Heimfalls nicht so einfach. Meistens wird bei Zahlungsverzug hiervon Gebrauch gemacht. Jedoch sieht der Gesetzgeber mit 24 Monaten eine sehr lange Zeit vor, in welcher der Grundstücksmieter seinen Verpflichtungen nachkommen soll.

Darüber hinaus ist eine „nicht sachgemäße Nutzung“ auch Auslegungssache. Es kann beispielsweise nicht grundsätzlich verboten werden, dass ein auf einem Erbbaugrundstück errichtetes Gebäude seinerseits wieder vermietet wird. Es ist noch nicht einmal unbedingt notwendig, dass der Besitzer des Grundstücks über die aktuellen Mieter des Gebäudes informiert werden muss. Im Sinne einer guten geschäftlichen Beziehung ist es aber beiden Parteien stets angeraten, möglichst offen und transparent miteinander umzugehen. Das verhindert Missverständnisse und beugt teuren Rechtsstreitigkeiten vor.

Variable Grundstückswert

Die drei bis fünf Prozent Erbbauzins werden zwar vertraglich fest geschrieben und ändern sich während der Laufzeit des Vertrages nicht. Jedoch unterliegt der Grundstückspreis durchaus Schwankungen, die sich auf seinen Wert und damit den Mietzins auswirken. Das kann regional extrem unterschiedlich ausfallen. In Ostdeutschland gibt es beispielsweise viele Regionen, die in den letzten zwanzig Jahren einen dramatischen Verfall der Grundstücks- und Immobilienpreise erlebt haben. Häuser für drei- bis fünftausend Euro Kaufpreis sind in diesen Regionen keine Seltenheit.

Umgekehrt gibt es in Deutschland Regionen, bei denen die Preise für Immobilien aller Art regelrecht explodiert sind. Gegenwärtig erlebt die Region um Frankfurt am Main einen nie dagewesenen Boom. Die Preise haben sich in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. Da viele Banken aufgrund des Brexit zahlreiche Arbeitsplätze von London in diese Finanzregion verlegen, wird sich dieser Trend auf Dauer eher fortsetzen und zusätzlich verschärfen.

Hier muss man aber die Marktgesetze einfach mal von ihrer Logik her betrachten: In Regionen mit schwachen Immobilienpreisen wird niemand ein Erbbau-Grundstück anbieten sondern immer versuchen, es zu verkaufen. Wo ein Käufermarkt für Immobilien existiert, da ist es in der Regel für die Erbbau-Lösung uninteressant. Umgekehrt sind in Boomregionen die Grundstücke entsprechend teuer. Hier ist das Vermieten von Grundstücken nach Erbbaurecht ein für beide Seiten sehr intelligenter Weg: Das Grundstück bleibt beim Besitzer und er kann sich über steigende Einnahmen freuen. Der Errichter der Immobilie kann aber wesentlich beruhigter sein Projekt angehen, da sich die Nachteile bezüglich der Verkaufsfähigkeit der Immobilie ebenfalls relativieren.

Von wem mieten?

Grundsätzlich kann jeder, der ein Grundstück besitzt, frei darüber verfügen. Ob es selbst genutzt, verkauft oder vermietet wird, ist dem jeweiligen Besitzer überlassen. Deshalb kommen als Vermieter von Grundstücken ebenso Privatpersonen wie Unternehmen, Gemeinden oder Kirchen in Frage. Bei kirchlichen Trägern ist jedoch meistens die Vollübernahme bzw. Kauf des gemieteten Grundstücks ausgeschlossen. Es kommt aber immer auf den Einzelfall an.

Rechtliche Besonderheiten

Die steuerliche Veranschlagung eines Grundstücks im Erbbaurecht richtet sich für den Vermieter stets nur nach dem reinen Wert des Bodens vor der Errichtung der Immobilie. Zwar steigt ein bebautes Grundstück theoretisch im Wert, jedoch kann der Vermieter die errichtete Immobilie nicht zur Wertsteigerung des Grundstücks verrechnen. Es ist schließlich nicht sein Gebäude, welches auf seinem vermieteten Grundstück steht. Diese Betrachtung hat für den Vermieter jedoch auch Vorteile: Auch die steuerliche Veranschlagung des Grundstücks wird auf Grundlage eines unbebauten Grundstücks berechnet.

Erbbaurecht

Es ist für beide Seiten wichtig, dass die Übertragung von Verpflichtungen auf potentielle Nachnutzer übergeht. Dies muss vertraglich festgehalten werden, sonst kann es mit den Käufern der Gebäude oder der Grundstücke zu erheblichen Rechtsstreitigkeiten kommen. Diese fressen dann in der Regel alle finanziellen Vorteile des Erbbau-Grundstücks auf.

Für Immobilien-Profis

Ganz nüchtern betrachtet, ergibt sich folgendes Bild: Die durchschnittliche Rückzahldauer für ein errichtetes Eigenheim dauert 30 Jahre. Danach ist ein Haus- und Grundbesitzer alleiniger Eigentümer seiner Immobilie, ohne dass er jemand anderem darüber Rechenschaft schuldig ist. Dreißig Jahre lang einen Erbbauzins abzuführen summiert sich aber ebenfalls zu einem beachtlichen Betrag auf, so dass der finanzielle Vorteil für reine Eigenheimbesitzer eher gering ist.

Anders sieht es jedoch für auf Rendite orientierte Hausbauer aus. Ein Mehrfamilien-Mietshaus auf einem Erbpachtgrundstück wirft wesentlich schneller einen Ertrag ab, als wenn das Grundstück für das Gebäude gekauft werden muss. Zusätzlich lässt sich der jährliche Erbbauzins als Ausgaben absetzen, so dass hier insgesamt steuerliche Vorteile entstehen können.

Gleichgültig, wie man das Erbbaugrundstück aber nutzen möchte, eine eingehende, detaillierte Rechtsberatung und ein wasserdicht ausgearbeiteter Vertrag sind für beide Seiten unabdingbar. Nur durch eine eindeutige vertragliche Vereinbarung lässt sich sicherstellen, dass beide Seiten optimal von dem Geschäft profitieren können. Dies gilt vor allem dann, wenn die ursprünglichen Vertragsunterzeichner ihre Rechte an Dritte durch Verkauf oder Erbschaft abtreten. Ein guter Erbbauvertrag berücksichtigt diesen Fall im besonderen Maße und stellt sicher, dass auch bei der Nachfolge keine Probleme auftreten können.



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