Was kostet ein Architekt? Kosten für EFH-Neubau- und Umbau

Feli

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Sie sind an einem EFH-Neubau interessiert? Sie wollen Ihre künstlerischen Ideen mit einem Architekten und nicht mit einem klassischen Bauunternehmen umsetzen? Wichtig bei diesem Schritt sind die entstehenden Kosten. Das Honorar für Architekten ist in der sogenannten HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, genau festgelegt, die Ihnen bei der Kostenermittlung für einen EFH-Neu- oder Umbau hilfreich sein wird.

Viele Menschen stellen sich die Frage, wie hoch die Kosten bei der Beauftragung eines Architekten ausfallen. Ein Hausbau ist selbst bei Fertig- und Systemhäusern nicht gerade günstig, doch kann ein Architekt die Kosten stark hochtreiben, was vor allem am zusätzlichen Aufwand in Bezug auf Planung und Überwachung des Objekts liegt. Ein Vorteil für Sie: das Architektenhonorar wird nicht vom Architekten selbst bestimmt, sondern ist gesetzlich in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt, die in Deutschland tätig sind. Diese regelt nicht nur die Kosten für einen EFH-Neubau, sondern auch einen Umbau, was die Kostenermittlung für Sie deutlich vereinfacht.

Honorar nach der HOAI

Die Berechnung der Leistung für den Architekten klingt auf den ersten Blick komplizierter als sie wirklich ist. Im Durchschnitt müssen Sie davon ausgehen, dass Sie ein Architekt etwa zehn bis 15 Prozent des Bauvorhabens kosten wird. Damit sind aber nicht die Kosten für das gesamte Projekt gemeint, sondern nur die „anrechenbaren Kosten“. Was sind die anrechenbaren Kosten? Bei diesen handelt es sich um die Kosten, die alleine für den Bau des Hauses anfallen. Wenn ein Kapital von 200.000 Euro zur Verfügung steht und davon 130.000 für die Bau- und Installationskosten anfallen, sind das die anrechenbaren Werte, an denen der Architekt sein Honorar ausrichten kann. Dazu zählen aber nicht:

• Grundstückskosten
• Erschließungskosten
• Ausgaben für Außenanlagen während des Baus
• Gebühr für den Statiker oder andere Fachleute

Natürlich können Sie im Vertrag einen direkten Rahmen festlegen, die der Architekt zur Verfügung hat. Dadurch haben Sie eine direkte Kontrolle über die Maximalkosten, die angerechnet werden können und der Architekt kann dies nicht selber entscheiden. In den meisten Fällen müssen Sie dann aber etwas am Hausbau sparen, da sonst die Hauskosten zu hoch werden. Dennoch richten sich die Bau- und Installationskosten am örtlichen Rahmen aus. Das heißt, wenn Sie in einem Neubaugebiet mit hohen Baukosten ein Haus errichten wollen, müssen Sie mit höheren Baukosten rechnen als in anderen Regionen.

Ausnahmen sind:

• Baukosten unter einem Wert von 25.000 Euro
• Baukosten über einem Wert von 25.000.000 Euro

In diesem Fall werden die anrechenbaren Bau- und Installationskosten frei ausgehandelt.

Honorartafel

Das Honorar für den Architekten wird dabei direkt über die sogenannte Honorartafel berechnet, die auflistet, wie viel Prozent der Architekt für die jeweiligen Leistungsphasen berechnen darf. Folgend die Honorartafel im Detail:

1. Leistungsphase (Grundlagenermittlung): die Grundlagenermittlung wird beim EFH-Neubau und Umbau jeweils mit 2 Prozent berechnet. Sie schließt die Bestandsaufnahme inklusive vorläufiger Kostenermittlung für das gesamte Bauprojekt mit ein. Ebenfalls wird der Architekt das Grundstück besuchen, um alle wichtigen Punkte in die Planung miteinbeziehen zu können.

2. Leistungsphase (Vorplanung): die Vorplanung wird mit 7 Prozent berechnet und umfasst das Planungsablauf für das Projekt. Dazu gehören zum Beispiel Punkte wie die essentiellen Grundlagen des Hauses und Ihre Zielvorstellungen. In diesen Punkt fallen zudem alle kreativen Aspekte von Seiten des Bauherren. Am Ende dieser Leistungsphase wird eine Kostenermittlung nach DIN 276 aufgestellt.

3. Leistungsphase (Entwurfsplanung): die Entwurfsplanung nimmt 15 Prozent des Architektenhonorars ein. Dieser Punkt umfasst alles, was mit dem genauen Entwurf für Ihr Haus zu tun hat. Ebenfalls erfolgt hier eine Kostenermittlung nach DIN 276.

4. Leistungsphase (Genehmigungsplanung): die Genehmigungsplanung wird mit 3 Prozent für komplette Gebäude und 2 Prozent für Innenräume berechnet, zum Beispiel wenn Sie einen Umbau planen. In dieser Phase werden alle notwendigen Genehmigungen für den Bau besorgt.

5. Leistungsphase (Ausführungsplanung): bei der Ausführungsplanung werden 25 Prozent für Gebäude und 30 Prozent für Innenräume berechnet. In dieser Phase stellt er alle Pläne für die anderen Beteiligten fertig und eine Immobilienzeichnung, anhand derer Sie schon einmal erkennen, wie Ihr EFH-Neubau oder Umbau aussehen wird.

6. Leistungsphase (Vorbereitung der Vergabe): die Vergabevorbereitung wird in dieser Leistungsphase umgesetzt und mit 10 Prozent für Gebäude und 7 Prozent für Innenräume berechnet.

7. Leistungsphase (Mitwirkung bei der Vergabe): die Vergabemitwirkung ist ein kurzer Schritt, der mit 4 Prozent für Gebäude und 3 Prozent für Innenräume berechnet wird. In diesem werden alle Vergaben kontrolliert, damit der Bau rund läuft und alle Kosten noch einmal überprüft werden.

8. Leistungsphase (Objektüberwachung): die Objektüberwachung wird mit satten 32 Prozent für einen EFH-Neubau oder Umbau berechnet, selbst wenn es sich hier nur um ein Zimmer handelt. Während dieser Phase überwacht der Architekt den Baufortschritt auf der Baustelle, überprüft auf Mängel und gleicht alle Honorare und Kosten ab. Dadurch verzögert sich der Bau Ihres Hauses nicht und alle Beteiligten erhalten die notwendigen Gehälter und Baumittel.

9. Leistungsphase (Objektbetreuung und Dokumentation): der Abschluss der Phasen wird mit 2 Prozent berechnet. Der Architekt wird festgestellte Mängel in einer Begehung bewerten und diese vermerken.

All diese Punkte werden in Schritten berechnet. Das heißt, Sie zahlen erst für Leistungsphase 1, dann 2 und so weiter. Dabei werden die Kosten nur bis zur beauftragten Leistungsphase bezahlt. Ein Beispiel:

• sie beauftragen den Architekten mit den Leistungsphasen 1 bis 5
• rechnen Sie die Prozente zusammen
• Sie kommen auf einen Wert von 52 Prozent
• das heißt, Sie zahlen dem Architekten ein Honorar von 52 Prozent

Beauftragte Architekten können niemals zuvor alle Kosten berechnen und diese im Voraus für alle Leistungsphasen in der gesamten Summe verlangen. Dafür können Abschlagszahlungen oder Pauschalen zur Absicherung des eigenen Honorars verlangt werden, die sich von Architekt zu Architekt unterscheiden und in Einzelzahlungen, monatlichen, jährlichen oder vierteljährlichen Raten bezahlt werden. Informieren Sie sich unbedingt über mögliche Abschlagszahlungen oder Pauschalen und rechne Sie diese in das geplante Honorar mit ein.

Honorarzone

Bei der direkten Berechnung des Honorars ist aber noch ein weiterer Wert wichtig: die Honorarzone. Insgesamt gibt es fünf Honorarzonen:

• I. Honorarzone: sehr geringe Anforderungen an die Planung (zum Beispiel eine Lagerhalle)
• II. Honorarzone: geringe Anforderungen an die Planung (zum Beispiel ein dekorativer Pavillon)
• III. Honorarzone: durchschnittliche Anforderungen an die Planung (zum Beispiel ein Einfamilienhaus)
• IV. Honorarzone: hohe Anforderungen an die Planung (zum Beispiel ein Einfamilienhaus mit kompliziertem Grundriss)
• V. Honorarzone: sehr hohe Anforderungen an die Planung (zum Beispiel ein Opernhaus)

Die Honorarzone bestimmt den Aufwand für die Planung des Objekts. Im Normalfall sind für Sie nur die Zonen III und IV wichtig, da Einfamilienhäuser in genau diese Kategorien fallen. Je höher die Honorarzone ist, desto höher fällt das Honorar für den Architekten aus. Dabei sind die Werte je nach Zone sogar vorgeschrieben. Folgend einige anrechenbare Bau- und Installationskosten mit dem jeweiligen Honorarrahmen innerhalb der Honorarzone III:

• 100.000 Euro: 15.005- 18.713 Euro
• 200.000 Euro: 27.863 – 34.751 Euro
• 350.000 Euro: 39.981 – 49. 864 Euro
• 500.000 Euro: 62.900 – 78.449 Euro
• 750.000 Euro. 89.927 – 112.156 Euro

Sie sehen. Je teurer das Bauprojekt ist, desto größer fällt das Honorar für den Architekten aus. Anhand der Honorarzone und Tafel haben Sie einen guten Überblick über die möglichen Honorare, die auf Sie zukommen werden. Falls Ihr Bauprojekt in die Zone IV eingestuft wird, erhöht sich das Honorar um 16 bis 25 Prozent. Falls Sie keinen der oben genannten Werte zur Verfügung, wird Ihr Architekt sich am allgemeinen Rahmen orientieren. Ein Beispiel:

• anrechenbare Gesamtkosten: 160.000 Euro
• Einstufung in Honorarzone III
• Honorar befindet sich zwischen 21.555 (150.000 Euro) und 34.751 Euro (200.000 Euro)
• je nach Honorarsatz wird der Wert berechnet
• bei einem mittleren Honororsatz würden diese 26.608 Euro netto betragen

Die Rahmen sind ebenfalls von HOAI festgelegt und so können Sie immer selbst checken, ob das Honorar zu hoch ausfällt. Die Honorare für den Umbau werden auf dieselbe Weise berechnet, nur fallen diese meist geringer aus, da nicht so viel Baukapital benötigt wird. In den meisten Fällen werden diese in einer niedrigeren Honorarzone eingestuft und viele Umbauten sind nicht teurer als 150.000 Euro, was das Honorar auf durchschnittlich unter 21.555 Euro hält.

Umsatzsteuer

Ein Kostenpunkt, den Sie bei der gesamten Aufstellung nicht vergessen dürfen, ist die Umsatzsteuer, die je nach Architekt auch als Mehrwertsteuer aufgeführt werden kann, obwohl es sich bei dieser um die gleiche Steuer handelt. Die Umsatzsteuer wird mit einem Prozentsatz von 19 Prozent berechnet, der erst nach Ermittlung der gesamten, anrechenbaren Kosten dazugerechnet wird. Das heißt, Ihr Architekt darf die Steuer nicht nach jedem Posten der Honorartafel 19 Prozent dazurechnen, sondern erst, wenn das gesamten Honorar aufgelistet ist. Das heißt, wenn Sie zum Beispiel ein endgültiges Gesamthonorar von 33.290 Euro berechnen, werden auf dieses 19 Prozent Umsatzsteuer hinzugerechnet:

• Umsatzsteuer von 19 Prozent: 6.325,10 Euro
• Honorar + Umsatzsteuer: 39.615,10 Euro

Das Honorar für den Architekten würde sich entsprechend auf 39.615,10 Euro belaufen. Die Umsatzsteuer gilt für beide Vorhaben, also für einen EFH-Neubau und Umbau.

Tipp: sprechen Sie den potentiellen Architekten vor Vertragsabschluss vorsichtshalber auf die Umsatzsteuer an. Es gab schon Fälle, in denen die Umsatzsteuer für jede einzelne Position verlangt wurde, was das Honorar entsprechend in die Höhe treibt und somit das Baukapital des Bauherren negativ beeinflusst.