Kaufnebenkosten im Überblick bei Grundstücks-, Haus- und Wohnungskauf

Denny Sachs

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Der Traum vom Eigenheim ist ein Wunsch den viele Deutsche haben. In den meisten Fällen stellt die Finanzierung die größte Hürde dar. Dies hat mehrere Gründe: Zum einen erwarten die Banken für eine Kreditvergabe, dass mindestens 20 Prozent des Immobilienpreises aus dem Eigenkapital selbst finanziert werden müssen. Zum anderen stellen die Kaufnebenkosten eine, häufig nicht kalkulierte, hohe Summe dar. Wenn Sie alle Kosten zum Haus-, Grundstücks-, oder Wohnungskauf im Blick haben wollen, dann erfahren Sie in diesem Beitrag alles über Kaufnebenkosten.

Kostenstruktur

Alle zusätzlichen Kosten, die zum Immobilienkaufpreis hinzukommen, werden als Kaufnebenkosten bezeichnet. Darunter fallen die Maklerkosten, die Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Banken finanzieren diese Erwerbsnebenkosten nicht mit. Diese Kosten muss man aus der eigenen Tasche finanzieren. Die Kaufnebenkosten fallen von Bundesland zu Bundesland recht unterschiedlich aus und können daher zwischen 10 und 15 Prozent des Immobilienkaufpreises ausmachen. Insbesondere die Grunderwerbsteuer und die Maklerkosten schwanken von Region zu Region doch recht stark.

Damit sie einen groben Überblick behalten, haben wir für Sie eine Tabelle erstellt in der die Kaufnebenkosten der einzelnen Bundesländer aufgelistet sind. Bedenken Sie jedoch immer, dass ihnen diese Tabelle lediglich einen Überblick verschaffen soll. Die Preise sind daher nicht fix und unterliegen den normalen Schwankungen am Markt. Es wurden für die Übersicht 1,5 Prozent für die Notarkosten und den Grundbucheintrag veranschlagt.

Tabelle – Kostenstruktur mit Maklergebühren

Tabelle – Kostenstruktur ohne Maklergebühren

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Kauf einer Immobilie ab 2500 Euro an und kann bis zu 50 Prozent der Kaufnebenkosten betragen. Dies ist eine einmalige Steuer, die das Finanzamt verlangt. Nicht zu verwechseln mit der jährlich anfallenden Grundsteuer für Immobilieneigentum, welche von den Städten und Gemeinden eingefordert wird. Die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Verkaufspreis der Immobilie.

Hinweis: Die Grunderwerbsteuer beschränkt sich lediglich dann auf den Grundstückswert, wenn der Käufer dort erst zu einem späteren Zeitpunkt mit dem Hausbau beginnt. Dazu muss der Abschluss der Verträge, aber zeitlich und inhaltlich getrennt erfolgen. Unter diesem Aspekt fällt für den Hausbau keine Grunderwerbssteuer an.

Es gibt mehrere Ausnahmen bei denen das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer verlangt.

• Veräußerungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern
• Grundstückswert unter 2500 €
• Immobilienverkauf zwischen direkt verwandten Personen: Eltern-Kind (auch adoptierte)
• Schenkung unter direkt verwandten Personen sowie Ehegatten und Lebenspartnern
• Miterben durch Nachlassteilung

Nach § 13 Abs. 2 GrEStG gelten zwar Eigentümer und Erwerber als Steuerschuldner, aber im Kaufvertrag wird eindeutig geregelt wer die Grunderwerbsteuer entrichtet und das ist in den meisten Fällen der Käufer. Somit lässt sich die Grunderwerbsteuer bei den Kaufnebenkosten kaum vermeiden.

Steuersätze

Je nach Bundesland beträgt die Höhe der Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Immobilienkaufpreises. Dies gilt für Grundstücke sowie für Wohnungen und Häuser gleichermaßen.

Die Steuersätze fallen so unterschiedlich hoch aus, weil bis zum 1. September 2006 die Steuersätze bundesweit einheitlich bei 3,6 Prozent lagen. Seit dem die Bundesländer diesen Steuersatz selbst festlegen dürfen, ist dieser drastisch gestiegen. Nur in Bayern und Sachsen liegt die Grunderwerbsteuer noch bei 3,5 Prozent. Diese Erhöhungen stellen für einige Bundesländer eine gern gesehene Einnahmequelle dar, da alles was über 3,5 Prozent liegt nicht mehr in den Länderfinanzausgleich fließt.

Maklerkosten

Die Maklerprovision ist ebenfalls kaum zu vermeiden, da Makler oft die beste und einfachste Möglichkeit darstellen, um ein Objekt zu erwerben, was den eigenen Vorstellungen entspricht. Wie schon bei der Grunderwerbsteuer, so gibt es auch bei der Maklercourtage regionale Schwankungen.

Hinweis: In den meisten Bundesländern wird die Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, aber das sogenannte „Bestellerprinzip“ gilt nicht beim Immobilienverkauf sondern nur für die Vermietung. Also müssen Sie damit rechnen, die Maklerprovision zu bezahlen, selbst wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Da Makler häufig mehr als die 3,5 % plus Umsatzsteuer verlangen, sollten Sie sich vorher gründlich über die Maklergebühr informieren und diese vertraglich so festlegen, dass sie nicht überschritten werden darf. Die Maklergebühren machen somit einen nicht unerheblichen Anteil an den Kaufnebenkosten aus. Es gilt also den richtigen Makler für ihre Wünsche zu finden. Haben Sie einen Makler gefunden, dann informieren Sie sich über seine Referenzen und erkundigen sich am besten persönlich bei den Eigentümern. Prüfen Sie die Qualifikationen des Maklers und wie lange er schon Immobilien vermittelt, insbesondere in ihrer Region.

Achten Sie bei der Maklergebühr auf folgende Punkte

• Gebühren sind nur in Ausnahmefällen steuerlich Absetzbar
• die Provision ist innerhalb von 3 Wochen zu bezahlen
• Maklergebühren werden auch fällig wenn der Kaufvertrag rückwirkend aufgelöst wird
• wurden unterschiedliche Makler beauftragt – können sich die Gebühren verdoppeln
• Kaufpreis kann Maklergebühren bereits enthalten, z.B. bei Neubauprojekten
• Makler können bei geringwertigen Immobilien höhere Gebühren verlangen

Notarkosten

Für den Kauf einer Immobilie ist stets ein Notar erforderlich, denn ohne eine notarielle Beglaubigung ist ein Kaufvertrag unwirksam. Die Kosten für den Notar betragen circa 1 Prozent des Kaufpreises. Zu den Aufgaben des Notars zählen hierbei, die Feststellung der Identitäten und die Erstellung der Kaufverträge. Ferner veranlasst er die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch sowie die Streichung des alten Eigentümers in selbigem. Nimmt man weitere Zusatzleistungen des Notars in Anspruch, dann können sich die Notargebühren erhöhen.

Grundbucheintrag

Nachdem der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch veranlasst hat, nimmt das Grundbuchamt die Eintragung vor und der Käufer wird zum neuen Eigentümer der Immobilie. Für die Eintragung wird eine Gebühr in Höhe von circa 0,5 Prozent des Kaufpreises fällig. Damit stellt der Grundbucheintrag den kleinsten Posten der Kaufnebenkosten dar.

Hinweis: Bei einer Finanzierung werden Kreditinstitute die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch als Sicherheit verlangen.

Kaufnebenkosten berechnen

Um ihnen zu zeigen, wie sich die Kostenstruktur der Kaufnebenkosten darstellt haben wir eine Vergleichsrechnung aufgestellt. Als Referenzobjekt haben wir ein Einfamilienhaus, mit 5 Zimmern und 100 Quadratmetern Wohnfläche, für 440.000 Euro zur Berechnung herangezogen. Das Objekt soll in Hessen liegen und es ist eine Maklerprovision von 5,95 Prozent vereinbart. Die Notargebühren und der Grundbucheintrag werden mit 1,5 Prozent veranschlagt.

Die Kaufnebenkosten betragen in unserem Beispiel 64.154 Euro. Das sind 12,7 Prozent der Kaufpreiskosten und diese werden von den Banken nicht mitfinanziert, das muss der Käufer also aus den Eigenmitteln finanzieren. Rechnet man noch die 20 Prozent Eigenkapital obendrein, die man für ein Bankdarlehen benötig, dann kommen noch 88.000 Euro hinzu. Dies macht zusammen 152.154 Euro die Sie selbst finanzieren müssten.

Lässt sich Geld sparen?

Wie Sie erkennen, sind die Aufwendung für den Immobilienkauf recht starr festgelegt. Es bestehen jedoch mehrere Wege, um die Gesamtkosten für das Objekt zu senken. Infos zur Kostensenkung bei Terrafinanz.

Weitere Kaufnebenkosten

Neben den normalen Kaufnebenkosten können, abhängig vom Zustand der Immobilie, noch weitere Nebenkosten anfallen. Alle Kaufnebenkosten die auftreten könnten, müssen in ihre Finanzplanung einkalkuliert werden, damit Sie keine finanzielle Havarie erleiden und möglicherweise eine teure Nachfinanzierung benötigen.

Modernisierungskosten

Wer sich ein Haus oder eine Wohnung gekauft hat, der muss vielleicht noch Renovierungs- und Modernisierungskosten einplanen. Gerade bei älteren Immobilien kann es sein das Sanierungsarbeiten anfallen, weil Fenster, Türen und Dach erneuert werden müssen, da diese möglicherweise nicht die nötige Energieeffizienz aufweisen. Ist beispielsweise eine energetische Sanierung nötig, dann sollten Sie prüfen, ob dies staatlich gefördert werden könnte.

Erschließungskosten

Wer sich ein Grundstück kaufen möchte, um dort sein Eigenheim zu bauen, der sollte vorher prüfen wie weit der Baugrund bereits erschlossen ist. Optimal wäre es, wenn der Baugrund voll erschlossen ist oder die Erschließungskosten im Kaufpreis enthalten sind. Um die meisten Erschließungskosten kommt man nicht drum herum, denn nur für ein erschlossenes Grundstück wird eine Baugenehmigung erteilt.

Hinweis: Erkundigen Sie sich vor dem Kauf eines Grundstückes im zuständigen Bauamt, wie hoch die Erschließungskosten ausfallen können.

Zu den Posten für die Erschließung zählen:

• Strom
• Gas (nicht zwingend nötig)
• Wasser
• Telekommunikation

Die Kosten sind nicht fix, da diese sich nach der Entfernung zu Anschlussstelle richten, aber man kann für die Posten Strom, Gas und Wasser jeweils ca. 2000 Euro veranschlagen. Der Anschluss an das Telekommunikationsnetz gestaltet sich häufig etwas günstiger. Aber auch beim Hauskauf können noch Erschließungskosten anfallen. Wer eine alte Bestandsimmobilie erwirbt rechnet natürlich nicht mehr mit anfallenden Erschließungskosten, da Strom-, Gas- und Wasserleitungen angelegt sind, aber man sollte Prüfen ob die Erschließungskosten bereits abgerechnet wurden. Erkundigen Sie sich bei ihrem Makler oder in ihrer Gemeinde darüber, ob die Erschließungskosten schon abgerechnet sind. Erschließungskosten sind ein umfangreiches Thema und wenn Sie mehr Informationen dazu benötigen, dann erfahren Sie in unserem Talu-Beitrag „Erschließungskosten für ein Grundstück – Höhe der Kosten je m²“ alles darüber, was Sie wissen müssen.

Nachträgliche Kosten

Nach dem Kauf einer Immobilie fallen regelmäßige Kosten an, zusätzlich zu der monatlichen Tilgungsrate für den Immobilienkredit. Dazu gehören beispielsweise, Kosten wie die Grundsteuer, die Wohngebäudeversicherung und die Privathaftpflichtversicherung für Eigenheimbesitzer bzw. der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Natürlich fallen Strom- und Heizungskosten sowie Gebühren für die Müllbeseitigung und dergleichen weiterhin an, wie bei allen anderen Haushalten auch.

Tipps für Schnellleser

• Kaufnebenkosten fallen regional sehr unterschiedlich aus
• die Kaufnebenkosten können zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises betragen
• Banken finanzieren die Kaufnebenkosten nicht
• Kalkulieren Sie, ob weitere Nebenkosten anfallen könnten