Nebenkostenabrechnung selber prüfen
Die jährliche Nebenkostenabrechnung verursacht bei einigen Mietern
graue Haare, andere freuen sich darauf, alle Ausgaben detailliert
nachvollziehen zu dürfen. Grundsätzlich ist es kein Hexenwerk, die
Ausgaben zu kontrollieren. Andererseits sollen bis zu 40 Prozent der
Abrechnungen fehlerhaft sein. Mit etwas Erfahrung sowie Rechts- und
Zahlenverständnis können Sie alles selbst prüfen. Wenn Ihnen das Thema
zu komplex ist, sollten Sie jedoch die Nebenkostenabrechnung prüfen
lassen. Aber dennoch sind die grundlegenden Punkte gar nicht so schwer
nachvollziehbar, sodass Sie es selbst versuchen können.
Schritt für Schritt: So können Sie die
Nebenkostenabrechnung selbst prüfen
Wir stellen Ihnen hier eine Schritt-für-Schritt-Anleitung vor, wie Sie die
Nebenkostenabrechnung prüfen können. Gehen Sie einfach alle Punkte
durch. Sobald Sie bei einem Punkt Schritt Probleme haben, lassen Sie sich
beraten oder schalten Sie einen externen Dienstleister ein. Da der Teufel
im Detail steckt, können Sie sonst einen finanziellen Nachteil erleiden.
Überlegen Sie dann, die Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen.
Schritt 1: Sind die Fristen eingehalten?
Prüfen Sie zuerst, ob die Fristen eingehalten sind. Der Vermieter muss die
Auswertung auf den Tag genau ein Jahr nach Ende des gewählten
Abrechnungszeitraums vorlegen. Das ist häufig das Kalenderjahr, aber
nicht nimmer. Eine verspätetet Übermittlung bedeutet: Sie müssen
grundsätzlich gar keine Nachzahlung leisten, haben aber das Recht auf
Guthabenauszahlung.
Schritt 2: Stimmt die Form?
Die Abrechnung muss einige Pflichtangaben enthalten. Dazu gehören die
Namen aller im Mietvertrag genannten Personen, die Anschrift und
Bezeichnung der Wohnung, Datum, Ort, die Summe der Vorauszahlungen
und Betriebskosten sowie die Differenz daraus. Außerdem müssen für die
Ausgaben die Verteilerschlüssel und detaillierten Summen korrekt
angegeben sein.
Schritt 3: Stimmen die aufgeführten Nebenkosten?
Der nächste Schritt wird kniffeliger. Prüfen Sie nun, ob die angegebenen
Ausgaben überhaupt rechtens sind. Häufig werden Posten abgerechnet,
die nicht auf Mieter abgewälzt werden dürfen wie Reparaturkosten.
Erste Voraussetzung für die Umlage auf die Mieter ist, dass die Ausgaben
im Mietvertrag genannt sind und der Liste in der
Betriebskostenverordnung entsprechen. Gehen Sie die Ausgaben durch
und gleichen Sie diese beiden Punkte ab.
Nicht korrekten Ausgaben können Sie widersprechen. Das trifft auch für
offensichtlich überteuerte Posten zu, wenn das Gebot der
Wirtschaftlichkeit nicht eingehalten ist. Das sind aber häufig Punkte mit
Interpretationsspielraum. Ebenso tauchen mitunter Ausgaben doppelt auf.
Zum Beispiel dann, wenn ein Hausmeister Wartungsaufgaben wie Kehr-
und Räumdienste oder Gartenpflege übernimmt, diese aber zusätzlich
gesondert abgerechnet werden.
Schritt 4: Stimmen die Verteilerschlüssel?
Die Nebenkosten werden nach Wohnfläche, pro Kopf oder nach Verbrauch
berechnet. Die Nebenkostenabrechnung muss eine klar erkennbare
Berechnungsgrundlage haben. Prüfen Sie, ob diese Verteilerschlüssel
korrekt sind. Beispielsweise darf der Vermieter Kosten für leer stehende
Wohnungen nicht auf die anderen Mieter umlegen. Ebenso sollten Sie die
Wohnflächenangaben und die Personenanzahl im Haus prüfen. Fehler
bedeuten, dass Sie Widerspruch einlegen können und der Vermieter die
Abrechnung korrigieren muss.
Schritt 5: Stimmen die Summen und die Abrechnung?
Schließlich prüfen Sie noch, ob die errechneten Summen der gesamten
Vorauszahlungen, der auf Sie fallenden Nebenkosten und der sich daraus
ergebenen Differenz korrekt sind. Eine Nachzahlung müssen Sie innerhalb
von 30 Tagen begleichen. Das gilt auch dann, wenn Sie Widerspruch
gegen die Abrechnung einlegen möchten. Die Differenz muss von beiden
Seiten immer innerhalb von 30 Tagen ausgeglichen werden. Das geht aus
§ 286 BGB hervor.
Schritt 6: Halten Sie die Widerspruchsfrist ein
Sollten Sie Bedarf an einer Korrektur haben, müssen Sie dazu selbst eine
Einjahresfrist einhalten. Sie haben ab Eingang der
Nebenkostenabrechnung exakt 365 Tage Zeit, um der Berechnung zu
widersprechen und den Vermieter um Änderung zu bitten. Dieser muss
den Mangel prüfen und entsprechend korrigieren. Schwierig ist es, wenn
es zu einem Konflikt kommt. Denn dann müssten Sie den Rechtsweg
bestreiten.
Im Zweifelsfall kann Unterstützung bares Geld wert sein
Die Schritte sind im Prinzip nicht schwer umsetzbar. Aber die vielen Daten,
schwer verständlichen Verteilerschlüssel oder das Bewerten einzelner
Posten ist nicht jedermanns Sache. Es gibt viele Anbieter, bei denen Sie
die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen können. Das ist ein sinnvoller
Weg, wenn Sie sich nicht mit dem Thema befassen möchten, sich unsicher
fühlen oder an den Zahlen verzweifeln. Aber versuchen Sie es zunächst
vielleicht einfach selbst.