Baukosten
Baukosten

Den Traum vom Eigenheim hegen viele. Jedoch ist seine Umsetzung im vielen Fällen eine Lebensaufgabe, die auch dramatisch scheitern kann. In den meisten Fällen ist eine zu optimistische Kosteneinschätzung die Ursache für einen Fehlschlag. Mit diesem Überblick über die Kosten soll eine Hilfestellung für diejenigen gegeben werden, die sich noch nicht endgültig entschieden haben.

Die fünf Kostenblöcke am Hausbau

Der Kauf eines Hauses gliedert sich im Wesentlichen in fünf Kostenblöcke auf. Diese sind:

  • Grundstückskosten
  • Baukosten
  • Erschließungskosten
  • Folgekosten
  • Kreditkosten

Die Grundstückskosten gliedern sich auf in:

  • Kaufpreis
  • Maklergebühren (nicht einheitlich geregelt)
  • Grunderwerbssteuer (3,5% in Deutschland)
  • Notarkosten (1,5%)
  • ggf. Vermessungskosten
  • ggf. Kosten für den Rückbau vorhandener Gebäude
  • ggf. Kosten für eine Schadstoffsanierung

Die Baukosten sind:

  • Kosten für Erdarbeiten
  • Baumaterial und Arbeitslohn für Roh- und Ausbau
  • Kosten für die technische Ausstattung
  • Kosten für die Gartengestaltung

Erschließungskosten sind alle Anschlusskosten an die öffentlichen Netze:

  • Anschlüsse an Kanal
  • Wasserversorgung
  • Strom

Folgekosten sind die Kosten für den Betrieb eines Hauses:

  • Energiekosten
  • Kosten für evtl. Straßensanierung
  • Kosten für Renovierungen und Instandsetzungen
  • Versicherungen

Kreditkosten sind die Kosten für die Finanzierung eines Hauses:

  • Zinskosten
  • Tilgungskosten

Beispielrechnungen

Als Grundlage für eine grobe Kostenschätzung werden folgende Haustypen zu Grunde gelegt:

  1. Einfamilienhaus, 150 m² Wohnfläche, Satteldach, zweigeschossig, fünf Zimmer
  2. Dreifamilienhaus, 300 m² Wohnfläche, Satteldach, dreigeschossig, zwölf Zimmer

Kosten Einfamilienhaus

Stellschraube 1: Baukosten

Die Baukosten richten sich nach der Größe, der Komplexität und der Bauweise, mit der das Haus erstellt wird. Grundsätzlich gilt, je größer und einfacher ein Haus gebaut wird, desto geringer werden seine Kosten pro Quadratmeter. Jedoch ist nicht jede Baugröße mit jeder Bauweise kombinierbar. Außerdem entscheidet die Bauweise über das Maß der Eigenleistung. Gegenwärtig stehen drei Bauweisen zur Auswahl.

  • Leichtbau
  • Massivbau mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS)
  • Massivbau ohne Wärmedämmverbundsystem (WDVS)

Leichtbau

Der Leichtbau bezeichnet alle Schnellbau-Varianten, die ohne Stein und Beton erstellt werden. Dies sind in der Regel Fertigbausätze in Rahmenbauweise. Die Häuser werden in Fabriken vorgefertigt und auf der Baustelle montiert. Eine Eigenleistung ist beim Erstellen des Hauses nicht vorgesehen, jedoch für seinen Ausbau. Häuser in Rahmenbauweise haben den Wärmeschutz und den Außenputz bereits integriert. Die so entstehenden dünnen Wände machen das Haus besonders platzeffizient. Leichtbauhäuser sind in der Geschosshöhe begrenzt. Mehr als drei Etagen sind mit diesen Häusern gegenwärtig noch nicht möglich.Hausbau Kosten

Außenputz, Fenster und vor allem die Wärmedämmung sind in diesem Preis bereits enthalten.

Baukosten Einfamilienhaus: ca 135.000 Euro = ca. 900 Euro pro qm

Baukosten Mehrfamilienhaus: ca. 240.000 Euro = ca. 800 Euro pro qm

Massivbau mit WDVS

Massivbauhäuser sind alle Häuser, die Stein auf Stein hergestellt werden. Dazu zählen das klassische Mauern ebenso wie das Erstellen von Fertighäusern aus Beton- oder KSV-Elementen. Sie werden in zwei Schritten hergestellt. Nach dem Errichten des Rohbaus folgt das Anbringen des Wärmedämm-Verbundsystems (WDVS). Dazu gibt es verschiedene Lösungen. Die preiswerteste ist gegenwärtig das Ankleben von Polystyrolplatten, welche anschließend verputzt werden.

Wärmedämmung mit Styropor
Wärmedämmung mit Styropor

Baukosten Einfamilienhaus: ca. 154.000 Euro = ca. 1100 Euro pro qm

Baukosten Mehrfamilienhaus: ca. 280.000 Euro = ca. 930 Euro pro qm

Bei diesen Preisen ist das WDVS bereits mit eingerechnet.

Massivhäuser mit WDVS bieten gewisse Möglichkeiten der Eigenleistung. Dazu ist das System der Betonschalungs-Steine besonders geeignet. Diese werden einfach wie Bauklötze zusammen gesteckt und anschließend mit Beton verfüllt.

Massivbau ohne WDVS

Die einzige Möglichkeit, ein EnEV-konformes Haus in Massivbauweise ohne zusätzliches WDVS zu erstellen, ist das Bauen mit Porenbeton oder mit Wärmedämm-Ziegeln. Diese Baustoffe verbinden statische mit wärmedämmenden Eigenschaften und benötigen bei ausreichender Wandstärke (36,5 cm) keine zusätzliche Wärmedämmung. Jedoch muss Porenbeton stets gewissenhaft versiegelt werden, da er sehr empfindlich gegen Feuchtigkeit ist. Wärmedämmziegel sind in diesem Punkt unempfindlicher.

Porenbeton ist für Heimwerker besonders gut geeignet. Die Steine sind leicht und einfach zu verarbeiten. Wärmedämmziegel werden hingegen gemauert und sollten deshalb stets von Fachleuten verarbeitet werden.

Porenbeton
Porenbeton

Porenbeton-Häuser werden als Bausatzhäuser verkauft. Ohne die Leistungen eines Bauunternehmens für die Erstellung sind sie sehr günstig.

Materialkosten Einfamilienhaus (z.B.“ YTONG Innovationshaus 140″): 108.000 Euro = 770 Euro/qm

Möchte man das Haus durch ein Unternehmen erstellen lassen, kommen nochmals ca. 70 Euro/qm Baukosten hinzu. Diese Quadratmeterpreise richten sich aber nach der Wandfläche und nicht nach der Grund- bzw. Wohnfläche des Hauses.

Bausatzhäuser aus Gasbeton sind gegenwärtig noch nicht als Mehrfamilienhäuser verfügbar.

Stellschraube 2: Haustechnik

Ein Haus muss auch beheizt und mit Wasser und Strom, ggf auch mit Gas versorgt werden. Für die Beheizung eines Hauses gibt es viele verschiedene Ansätze. Grundsätzlich gilt, dass eine effiziente und intakte Wärmedämmung mehr und nachhaltiger wirkt, als eine komplexe und teure Heiztechnik. Bevor ein Hausbauer einen Pellet-Ofen mit Kraft-Wärme-Kopplung sowie solarthermischer Unterstützung installieren möchte, sollten Fassade, Dachdämmung und Fenster in Ordnung sein.

Elektroheizung
Die niedrigsten Anschaffungskosten haben die Elektroheizungen. Bereits für 3.000 Euro lässt sich das Einfamilienhaus aus der Beispielrechnung mit Elektro-Heizradiatoren ausstatten. Gut geplant, ist selbst eine Elektro-Fußbodenheizung nicht wesentlich teurer. Das ergibt einen Preis von 20 Euro pro Quadratmeter für die Installationskosten. Jedoch muss hierbei auf die Folgekosten geachtet werden: Mit 28,4 Cent pro kWh ist die Elektroheizung die teuerste aller Heizungsarten.

Heizkosten
Heizkosten berücksichtigen

Gasheizung
Die Gasheizung bietet einen guten Kompromiss zwischen niedrigem Anschaffungspreis und sehr günstigen Betriebskosten.

  • Kauf und Installation im Einfamilienhaus: 6.000-9.000 Euro = 40-60 Euro pro qm
  • Kauf und Installation im Mehrfamilienhaus: 3.500-5.000 Euro (pro Etagenheizung) = 10.500-15.000 Euro = 35-50 Euro pro qm

Mit nur 7 Cent pro kWh ist die Gasheizung eine sehr günstige Heizform.

Pelletheizung
Wer auf modernes, nachhaltiges und klimaneutrales Heizen wert legt, muss mit folgenden Kosten rechnen:

  • Pelletheizung mit solarthermischer Unterstützung
    • Kauf und Installation im Einfamilienhaus: ca. 17.000 Euro (Pelletheizung) + 4.500 Euro (Solarthermie) = 21.500 Euro = 143 Euro pro qm
    • Kauf und Installation im Mehrfamilienhaus: ca. 25.000 Euro (Pelletheizung) + 9.000 Euro (Solarthermie) = 34.000 Euro = 110 Euro pro qm

Den hohen Investitionen stehen sehr günstige Betriebskosten von 5,2 Cent/kWh für die Pelletheizung und 0 Cent/kWh für die Wärme aus Solarthermie gegenüber.

Stellschraube 3: Weitere Faktoren

Die Quadratmeterpreise des Hauses hat noch viele weitere Faktoren, die sich preistreibend auswirken können. Von der Badezimmerfliese bis zum Treppengeländer, von der Haustür bis zur Gartenbegrünung gibt es sehr preiswerte bis sehr teure Lösungen. Pauschale Aussagen lassen sich deshalb kaum treffen. Alleine das Badezimmer kann in einer mittleren Ausstattung bereits 10.000 Euro ausmachen. Diese fließen selbstverständlich in die Gesamtberechnung des Quadratmeterpreise des Hauses mit ein.

Sicherheit
Sicherheit im Haus bedenken

Was beispielsweise sehr oft vergessen bzw. vernachlässigt wird, ist die Sicherheitstechnik. Brauchbare Anlagen kosten für ein Einfamilienhaus ca. 3.500 Euro. Für einzelne Wohnungen sind sie schon ab 1.500 Euro zu haben. Dies betrifft jedoch nur die elektronische Ausstattung wie Kameras, Bewegungsmelder oder Alarmanlagen mit Glasbruch-Sensoren. Aktive Sicherheitstechnik wie einbruchssichere Türen und Fenster sind ebenfalls sehr teuer.

Stellschraube 4: Folgekosten

Um eine realistischere Einschätzung der Kosten eines Hauses zu erhalten, ist deshalb der aktuelle Kaufpreis des Gesamtpakets „Haus“ keine geeignete Grundlage. Vor allem die Folgekosten können ein Haus in unerwarteter Weise dramatisch erhöhen. Einen realistischeren Eindruck liefert der 10-Jahres-Preis. Darin sind alle Kosten mit aufgeführt, die binnen eines Jahrzehnts anfallen können. Was nützt ein billiger Hausbau, wenn dafür die Preise für die Heizung exorbitant hoch werden? Was bringt eine billige Wärmedämmung aus Styropor, wenn die Kosten für die Brandversicherung dadurch dermaßen steigen, dass alle Kostenvorteile wieder aufgebraucht werden? Diese Faktoren spielen bei der realistischen Berechnung eines Hauses eine wesentliche Rolle und können das Bild vom Quadratmeterpreis eines Hauses deutlich verändern.

„Zeitbomben“ beim Hausbau

Beim Hausbau und auch beim Kauf eines Hauses können Spätkosten entstehen, die den Hausbesitzer schwer in Bedrängnis bringen können. Das sind die Sanierungskosten für die Straße und für die Fassade.

Sanierungskosten der Straße

Die Gemeinde, welche für den Betrieb der Straßen zuständig ist, darf die Reparaturkosten umlegen. Ein Teil der Sanierungskosten einer Straße kann den Anliegern in Rechnung gestellt werden. Die meisten Gemeinden tun das auch, halten dabei jedoch ein gewisses Augenmaß ein. Es ist jedoch stets möglich, dass diese Sanierungskosten mehrere zehntausend Euro hoch sind.

Es gab auch schon Fälle, in denen Hausbesitzer Kosten in Rechnung gestellt wurden, die weit über dem Wert ihres Hauses gelegen haben. Häufig enden diese Sanierungsmaßnahmen in Zwangsversteigerungen der anliegenden Häuser. Wehren kann man sich gegen diese Umlagen kaum, die Rechtsprechung ist gegenwärtig eindeutig und es deutet nichts darauf hin, dass sich an dieser Praxis etwas ändert. Alles, was man tun kann, ist vor dem Kauf des Grundstücks oder des Hauses sich die Straße genau anzusehen und sich darüber zu informieren. Hat man eine mit Schlaglöchern übersäte Piste vor der Tür, kann man mit Sicherheit davon ausgehen, dass die Straße in den nächsten Jahren saniert werden wird. Hat man eine frische, zweispurige, mit breiten Bürgersteigen, ausreichender Beleuchtung und Radwegen versehene Straße vor dem Haus, kann man einigermaßen beruhigt über einen Kauf nachdenken.

Sanierungskosten der Fassade

FassadenschaedenDas billigste Dämmmittel ist gegenwärtig immer noch die Hartschaumplatte. Diese, aus Erdöl hergestellten Kunststoffplatten, sind zwar hochwirksam. Sie sind jedoch schwierig in der Entsorgung. Polystyrolplatten müssen als Sondermüll entsorgt werden. Sie werden nur absolut rein von den Verbrennungsanlagen angenommen. Sind sie mit Kleber oder Mörtel verschmutzt, müssen sie auf spezielle Deponien gebracht werden. Besonders problematisch werden sich in diesem Punkt die Betonschalungssteine und die Dämmziegel erweisen. Bei beiden Bausystemen ist das Polystyrol praktisch nicht mehr vom Mauerwerksstoff trennen. Rückbauten oder Erneuerungen der Fassaden werden damit sehr teuer.

Hinzu kommt, dass die Zugabe von Flammschutzmitteln aus Umweltschutzgründen stark eingeschränkt wurde. Die Fälle von Fassadenbränden häufen sich. Der Gesetzgeber und die Versicherungswirtschaft werden in Zukunft darauf reagieren müssen, so dass auch hier mit hohen Folgekosten gerechnet werden muss. Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel „Styropor und Styrodur richtig entsorgen“.

Intelligent bauen spart Kosten

Es gibt beim Bau eines Hauses zahlreiche Möglichkeiten, viel Geld zu sparen. Besonders günstiges Bauen heißt jedoch nicht zwangsläufig schlechtes Bauen mit hohen Folgekosten. Eine intelligente Kombination aus Grundüberlegungen und gewählten Bauverfahren und -materialien kann helfen, die Kosten im Blick zu halten. Die wichtigsten Überlegungen sind:

  • Fertighaus oder Architektenhaus?
  • Mit oder ohne Keller?
  • Welche Wärmedämmung?
  • Sicherheitskonzept einplanen.

Fertighäuser hatten lange Zeit den Nimbus „Stangenware“ zu sein, die keine individuelle Gestaltung zulassen. Bei den modernen Konzepten trifft das nicht mehr zu. Fertighäuser können heute gemeinsam mit dem Hersteller sehr gut auf die Wünsche des Besitzers angepasst werden. Das macht sie wesentlich billiger als eigens konstruierte Häuser durch einen Architekten.

Der Keller ist der teuerste und der am wenigsten genutzte Raum in einem Haus. Ausschachten, Mauern der dicken Kellerwände, und die fachgerechte Abdichtung kosten alle sehr viel Geld. Mit dem Verzicht auf den Keller können hohe Kosten gespart werden. Eine größere Garage oder ein Anbau am Haus kann hier die preiswertere Lösung sein.

Mittlerweile sollte man, trotz der höheren Kosten, auf jegliche polystyrolbasierte Wärmedämmung verzichten. Die Entsorgung wird tendenziell immer teurer werden. Wenn aus Kostengründen aber nicht auf sie verzichtet werden kann, dann sollte sie so konzipiert werden, dass man sie rückstandslos wieder entfernen kann. Werden sie verdübelt statt verklebt und verkleidet statt verputzt wird sich das beim Rückbau der Wärmedämmung bezahlt machen.

Auch wenn das Budget bei der Erstellung des Hauses für eine umfassende Sicherheitstechnik nicht ausreicht, so kann man das Haus doch zumindest dafür vorbereiten. Mit Rücksprache der Hersteller oder der Architekten, kann das Haus strukturell für einen schrittweisen Ausbau der Sicherheitstechnik präpariert werden. Dies senkt ebenfalls die Folgekosten in diesem Punkt.

Eigenleistung nicht überschätzen

Jedes Gewerk am Bau wird von Fachleuten durchgeführt, welche die Kenntnisse und die Fertigkeiten für eine schnelle und korrekte Durchführung besitzen. Eine Eigenleistung sollte deshalb nur in einem beschränkten Umfang mit eingeplant werden. Selbst das Setzen von Betonschalungssteinen oder das Mauern mit Gasbeton kann für völlige Laien in einem Desaster enden. Vertretbare Möglichkeiten der Eigenleistungen sind:

Baureinigung spart Kosten
Baureinigung spart Kosten
  • Stemmen von Schlitzen für Elektro- und Sanitätsleitungen
  • Stemmen von Kernbohrungen für Schalter und Steckdosen
  • Baureinigung
  • Anbringen von Zementputz an der Kellerwand
  • Tapezieren und Anstreichen

Gerade die Baureinigung sollte nicht unterschätzt werden. Fünf Bauhandwerker, die dreißig Minuten vor Feierabend den Besen schwingen, verbringen volle 2,5 Mannstunden täglich mit Reinigungsarbeiten. Bei 30-60 Euro Lohnkosten pro Stunde sind dies bis zu 150 Euro täglich, die der Bauherr für Kehren und Wischen ausgibt. Auf eine dreimonatige Bauphase gerechnet, summieren sich die täglichen Reinigungsarbeiten auf knappe zehntausend Euro. Da sollte man es sich überlegen, ob man die Handwerker bis zur letzten Minute ihre Arbeit machen lässt und anschließend selbst zum Besen greift.

Tipps für Schnellleser

  • Fertighäuser sind heute hoch individualisierbar
  • ausreichend breiter Porenbeton braucht kein WDVS
  • Baustellenreinigung in Eigenleistung spart viel Geld
  • Sicherheitskonzept bei Planung und Bau berücksichtigen
  • über Kosten für die Straßensanierung genauestens informieren!

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